Liebe Community, der Doomsday geht bisher - hoffentlich bei Euch ebenso - relativ ereignisarm an mir vorbei. Für die nicht fristgerecht eingereichten Erklärungen werde ich Fristverlängerungen stellen, 98% sind aber "raus". Ich wollte die Zeit gerne nutzen, um meine Gefühle zum Ausdruck zu bringen, ich hoffe das nimmt mir hier keiner übel. Eines vorab: Ich möchte nicht spekulieren oder prophezeien, ich habe nach ungefähr 200 erstellten Erklärungen im Bundesmodell nur inzwischen mehr Bedenken als sicheres Rechtsempfinden in der Bauchgegend und erhoffe mir mit größerer "Datenlage" und angeregten Austausch (insbesondere bezogen auf das Bundesmodell) erhellendere Erkenntnisse. Bauchgefühl #1: Stadt Essen (Ruhrgebiet, NRW - Bundesmodell). Ertragswertverfahren EFH's mit 80-120qm^2 Wohnfläche, Baujahr "egal", Kernsanierung zunächst auch. Was stört mich an den von mir errechneten Grundsteuermessbeträgen? 1. Die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren im Bundesmodell orientiert sich ja an der WoGV. In 2022 für die Stadt Essen maßgeblich Mietniveaustufe 4. Unabhängig vom Bewertungsstichtag ergibt sich jetzt folgende Situation: Das Mietniveau der Stadt Essen hat sich zum 01.01.2023 auf Stufe 3 geändert (https://www.mhkbd.nrw/sites/default/files/media/document/file/mietenstufen_2023.pdf). Aufgrund der Erklärungen ergehen zwei Bescheide; 01.01.22 und 01.01.25 -> in beiden Fällen Berechnung anhand der Mietniveaustufe 4. Grob gerechnet wäre der Messbetrag aufgrund des Ertragswertverfahrens bei einer 90qm^2 Wohnfläche 2,86€ höher als unter Annahme einer Mietniveaustufe 3, was mit dem aktuell gültigen Hebesatz ungefähr 19,- € Grundsteuer p.a. ausmacht. Natürlich ist mir bekannt, dass der Bewertungsstichtag noch auf ein Datum unter Berücksichtigung der "alten" Mietniveaustufe fällt. Es fällt mir allerdings schwer zu akzeptieren, dass trotz unter Umständen jährlich wechselnder Mietniveaustufe für die Zeit ab dem 01.01.2025 der Wert aus 2022 sachgerecht sein sollte. Zwar habe ich anhand der o.a. Tabelle nur jeweils Sprünge um +/- 1 gesehen und weiß auch nicht, ob theoretisch größere Sprünge möglich wären, sicherlich sind aber die ergangenen und noch ergehenden Bescheide auf den 01.01.2025 eben nicht wie kommuniziert an die WoGV angepasst. Bauchgefühl #2: Geschäftsgrundstücke: Ich habe nur ein paar Dutzend Erklärungen für Geschäftsgrundstücke erstellt, davon knapp die Hälfte anhand von Gutachten, allerdings zeichnet sich hier (wieder Ruhrgebiet) ein klares Bild ab: Die Messbeträge für Geschäftsgrundstücke haben sich fast durchweg halbiert gegenüber dem vorherigen Wert, die der o.a. EFH jeweils fast verdoppelt (nur in bestimmten Größen). Da für Bürogebäude, Lagerhallen et cetera üblicherweise aufgrund der Grundstücksgröße /Gebäudefläche (Nutz- wie auch BGF) höhere Grundsteuern angefallen sind, braucht man im Verhältnis natürlich "mehr" Aufkommen durch die EFH/ZFH um den Steuerausfall betrachtet auf eine Kommune auszugleichen. Jetzt hat das BMF ja gefordert, dass die Hebesätze nicht erhöht werden sollen, gleichzeitig solle das Grundsteueraufkommen bundesweit gleich bleiben. Ich frage mich, ob es eine Art Verrechnungstopf der Kommunen geben soll. Anhand meiner Datenlage, die unter Umständen nicht exemplarisch für die Stadt Essen ist, kann ich nicht ableiten, wie ich diese Veränderungen zu deuten habe. Ich würde mich freuen, wenn jemand meine Gefühle teilt. Falls da jemand andere Erkenntnisse erlangt hat, auch gerne her damit - vielleicht kann ich dann mit einem besseren Gefühl einschlafen.
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