Hallo Community,
wie geht ihr bei dem neuen Formular bei Vermietung & Verpachtung vor?
Die bisherigen Platzhalter aus der individuellen Anlage werden nicht mehr übernommen und nun muss laut Finanzministerium Baden-Württemberg auch jede Hausgeldabrechnung korrekt aufgeteilt werden, weil RMS dies sonst nicht prüfen kann.
Vor allem die Nachzahlung oder Gutschrift im Folgejahr habe ich noch nie aufgeteilt in umlagefähig und nicht umlagefähig.
Die Formulare sind im Link:
https://www.steuern.de/fileadmin/user_upload/Steuerformulare_2023/Anlage_V_2023_steuern.de.pdf
Das Formular kenne ich bereits.
Was ich nicht kenne oder verstehe, ist, was Sie mit korrekt aufgeteilte Hausgeldabrechnung meinen und was dafür die gesetzliche Grundlage sein soll laut Finanzministerium Baden-Württemberg.
§ 88 AO i.V.m. § 21 i.V.m. § 9 EStG:
Alle Kosten müssen in umlagefähig und nicht umlagefähig aufgeteilt werden, damit RMS dies mit den Nebenkosten-Vorauszahlungen = nur für umlagefähige Kosten abgleichen kann.
Somit müssen nun auch die Nachzahlungen und Gutschriften in den Folgejahren nach § 11 EStG korrekt eingetragen werden.
Daher wurden nun die Formulare ab 2023 klar gestellt. Ziel soll selbstverständlich immer ein "Autofall" sein. Da beim Finanzamt auch Fachkräftemangel herrscht...
Ah. Ok.
Die Aufteilung in umlagefähig und nicht umlagefähig ist ja nichts neues und unserem Steuerbüro bekannt.
Oh dann sind wir jetzt auch schon bei 4 Seiten in der Anlage V, der brühmte Bierdeckel entfernt sich immer weiter.
dazu passt gut:
kretschmann über hodmann-kraut kuchenverkauf schule youtube - Google Suche
Ja das stimmt.
Es bedeutet nur Mehraufwand und neue Zuordnung der Platzhalter aus den individuellen Anlagen.
Ja und die Beteiligungen sind ein extra Formular, sowie die FeWO auch😂= ca. 10 Seiten
Wie schön das es so schöne Abteilungenwie Formularfindungskommisionen gibt.
Da halte ich es wohl mit Asterix : Beim Teutates die Spinnen die Römer ( wobei das darf dann gerne ersetzt werden).
Haben Sie bisher auch die Verwalterabrechnungen geprüft oder selbst Abrechnungen erstellt und dabei stets folgende Einteilung beachtet?
https://www.minol.de/umlagefaehigkeit-brennstoff-nebenkosten.html
https://www.minol.de/themenbereich-heiz-und-betriebskostenabrechnung.html
Das wird auf jeden Fall ein spannendes Jahr 2024 für die Steuererklärung 2023 mit vielen neuen Formularen. Schade, dass es die Platzhalter gelöscht hat.
Wie teilen Sie denn aktuell die VZ (Vorauszahlungen) in den Folgejahren als NZ (Nachzahlung) oder ÜZ (Überzahlungen) genau auf?
Freue mich auf ein Praxisbeispiel aus ESt 2022, damit dies auch so in ESt 2023 funktioniert, ohne erheblichen Mehraufwand.
Hallo.
Ich hoffe, dass ich Sie jetzt nicht zu sehr enttäusche, aber als Steuerbüro erstellen wir solche Abrechnungen zu 100% nicht und werden dies auch niemals machen.
Auch können und werden wir Hausverwalterabrechnung nicht prüfen. Wie sollten wir? Wir sind keine Hausverwalter und werden dahingehend auch nicht noch regelmäßige Schulungen besuchen.
Was wir natürlich machen ist eine ganz grobe Plausibilitätsprüfung in dem wir die umlagefähigen/nicht umlagefähigen Kosten mit dem Vorjahr vergleichen und gegebenenfalls große Abweichungen bei dem Eigentümer (nicht der Hausverwaltung) mit der Bitte um Klärung ansprechen (wenn nicht direkt ersichtlich).
Ansonsten nehmen wir aus den Abrechnungen die dort ausgewiesenen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Hier prüfen wir noch, ob dort (ist in der Regel bei den uns vorgelegten Abrechnungen nicht) Zuführungen zu Instandhaltungsrücklagen enthalten sind. Die von Ihnen oben genannten Links müssen die Hausverwaltungen umsetzen bzw. sollten diese Anwenden.
Zu den Vorauszahlung: Das ist doch ganz einfach: laut Wirtschaftsplan. Nachfolgend einer der uns üblicherweise vorgelegten Wirtschaftspläne:
Dort sehen Sie ganz genau, wie die Vorauszahlung aufgeteilt werden muss. Und bei der Nachzahlung können Sie an Hand dieser Abrechnung, bzw. des Plans ja genau sehen, welche Summen (umlagefähig oder nicht umlagefähig) für den Anteil Ihres Mandanten abweicht. Dann haben Sie die Aufteilung der Nachzahlung oder des Guthabens.
Viele Grüße
Vielen Dank für Ihre Nachricht.
Wir erstellen Abrechnungen und sämtliche Steuererklärungen, waren daher auch bei der aktuellen Steuerschulung für ESt 2023.
Das Steuerjahr 2023 wird auf jeden Fall spannend werden, mal schauen, ob RMS tatsächlich viele Erklärungen aussteuert...
@xyzmic schrieb:Das Steuerjahr 2023 wird auf jeden Fall spannend werden, mal schauen, ob RMS tatsächlich viele Erklärungen aussteuert...
Wenn das RMS gut (oder schlecht, je nach dem, wie man es sieht) programmiert ist, müsste das bei JEDER Steuererklärung mit Anlage V anschlagen.
Grund: Meiner Meinung nach gibt es doch sehr häufig Guthaben oder im schlimmsten Fall viele Nachzahlungen. Bei Nebenkostenabrechnungen und bei Hausgeldabrechnungen. Diese Zahlungen sind doch mindestens um 1 Jahr versetzt, je nach dem wie spät der Vermieter/der Mieter/die Hausverwaltung/oder der Eigentümer sind, kann sich das alles mit Geldbewegungen doch auch um 2 Jahre verschieben.
Immerhin ist die Anlage V (meines Wissens nach) noch eine Überschussrechnung und keine Bilanz. Das kann vom Finanzamt doch nur schiefgehen, dort Umlageneinnahmen mit Umlagenausgaben vergleichen zu wollen...
Das gleiche passiert (zumindest bei uns im Büro) häufig mit dem blöden § 11 EStG. Unser Mandant zahlt pünktlich per Überweisung mit Geldabgang am 10. Beim Finanzamt kommt es am 12. an, Wir setzen es im Vorjahr an und deren Software schmeißt es automatisch raus...
Die Lösung wäre, dass die Hausverwaltungen verpflichtet werden (ähnlich wie bei den Steuerbescheinigungen für Kapitaleinkünfte) entsprechende Bescheinigungen auszustellen und mit Angaben zur Zeile im Formular zu bestätigen.
Die Hausverwaltung sitzt doch an der Quelle.
@martin65 schrieb:Die Lösung wäre, dass die Hausverwaltungen verpflichtet werden (ähnlich wie bei den Steuerbescheinigungen für Kapitaleinkünfte) entsprechende Bescheinigungen auszustellen und mit Angaben zur Zeile im Formular zu bestätigen.
Die Hausverwaltung sitzt doch an der Quelle.
Das sind dann bestimmt auch die Hausverwaltungen, bei denen auf der Abrechnung drauf steht: "Sie benötigen eine Bescheinigung der haushaltnahen Dienstleistungen/Handwerkerleistungen? Bitte melden Sie sich bei uns, wir können Ihnen diese gegen eine Gebühr von 25 Euro + gesetzliche MwSt gerne zusätzlich zur Abrechnung ausstellen."
Jede Hausverwaltung muss die Bescheinigung nach § 35a EStG ausstellen ohne Extragebühren.
Die anderen Vorschläge wären echt Top, wenn dies vom Gesetzgeber festgelegt wird.
@xyzmic schrieb:Jede Hausverwaltung muss die Bescheinigung nach § 35a EStG ausstellen ohne Extragebühren.
Sagen Sie das mal diesen Hausverwaltungen. Ich kenne keine Rechtsgrundlage gegen die Ausfertigung einer Bescheinigung.
Mir ist es aber schlussendlich vollkommen egal, solange ich davon nicht privat betroffen bin.
Edit:
Noch ein schneller Beispiel-Link zu den Gebühren dafür.
Das stimmt 😂, Politik ist wie Asterix und Obelix... leider mit Steuergeld bezahlt.
Um den Erfassungsaufwand und damit auch die Kosten für die Mandanten gering zu halten, haben wir oft nur Kaltmieten als Einnahmen angegeben und entsprechend keine umlegbaren Nebenkosten.
Das Programm und auch das Finanzamt hat das immer akzeptiert.
In dem neuen Formular ist das nicht mehr möglich:
Gebe ich keine Umlagen ein, kann die Anlage V nicht übermittelt werden.
Ich könnte 0,00 € eintragen. Das entspricht aber i.d.R. nicht den Tatsachen und wäre daher falsch (früher habe ich das Feld einfach leergelassen...)
Man könnte auch das Kästchen "Neben-/Betriebskosten wurden nicht gesondert vereinbart." anhaken. Aber auch das entspricht i.d.R. nicht den Tatsachen.
Wie verhalten Sie sich ?
Umstellen und ab 2023 richtig machen.
Mutwillige Falschangaben (besagtes Kästchen ab 2023) sind natürlich ein NoGo.
Rückfragen sind (zumindest bei unseren regionalen Finanzämtern) hier sowieso vorprogrammiert. 😐
Auch wenn ich das Vorgehen natürlich verstehe, sehe ich dieses aber trotzdem kritisch.
Im Endeffekt werden steuerliche Einnahmen bzw. Werbungskosten nicht erklärt.
Hallo MiMiMi,
Sie haben vollkommen Recht.
Andererseits sind die Nebenkosten für den Vermieter nur durchlaufende Posten.
Ich hatte insofern keine größeren Bedenken, wenn man es wie bei den außergewöhnlichen Belastungen sieht, die auch nur berücksichtigt werden, wenn eine endgültige Belastung eintritt - unabhängig von § 11 EStG.
Dann werde ich meinen Mandanten erklären, dass diese vereinfachte Anlage V nicht mehr zulässig ist...
Bürokratieabbau geht für mich leider anders...
Gibt es irgendwo eine (offizielle) Stellungnahme oder Literatur-Kommentar, der diese Frage aufgegriffen hätte ?
Ich habe leider bisher nichts passendes finden können.
@vbluhm schrieb:Hallo MiMiMi,
Sie haben vollkommen Recht.
Andererseits sind die Nebenkosten für den Vermieter nur durchlaufende Posten.
Das kommt immer drauf an , ETW mit Hausverwaltung ? dort gibt es immer nicht umlegebare Kosten und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und damit eben kein durchlfd. Posten.
Im eigenen Haus wird alles zeitgleich an den Mieter weiterbelastet was umlegbar ist ? Wenn Nein ist es eben grade kein DulaPo. Ich habe etliche Vermieter die die Grundsteuer selber tragen oder die Handwerkerrechnung obwohl sie es könnten nicht weiterbelasten.
Daher aus meiner Sicht korrekt ist und war immer nur Kaltmiete + Umlage VZ + Umlage NZ / Erst. VJ als Einnahmen und entsprechend bei den WErbungskosten.
Das dies deutlich aufwändiger ist und vermutlich kein wahnsinnig großen Auswirkungen hat , da wäre ich völlig bei Ihnen.
Bürokratieabbau ist das schon nur nicht für uns sondern für die Verwaltung , weil durch die Aufspliitung der Anlagen V kann die Kontrolle die Software übernehmen und benötigt nur noch bei Spezialfällen Menschen = Beamte.
@vbluhm schrieb:
Gibt es irgendwo eine (offizielle) Stellungnahme oder Literatur-Kommentar, der diese Frage aufgegriffen hätte ?
Ich habe leider bisher nichts passendes finden können.
Hallo vbluhm,
ich zitiere einfach mal aus dem L. Schmidt EStG-Kommentar (Verlag C. H. Beck):
Zahlt der Mieter Betriebskosten (z. B. Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr) an den Vermieter (d. h. nicht direkt an einen Versorgungsbetrieb), gehören sie zu den Mieteinnahmen (BFH IX R 69/98 BStBl. 2000 II S. 197; BFH IX R 9/03 BStBl. 2004 II S. 225). Entspr. Vermieteraufwendungen sind im Abflusszeitpunkt Werbungskosten. Für Betriebskosten gilt daher das Bruttoprinzip.
Auch wenn das Finanzamt bislang Ihre Kaltmietabrechnung akzeptiert hat, werden Sie daraus kaum ein "Gewohnheitsrecht" ableiten können (getreu dem Motto "das haben wir schon immer so gemacht"). 😉
Ich hatte dieses Jahr schon mehrfach Diskussionen mit dem Finanzamt für VZ 2021 und 2022 wegen der bisher nie erklärten Umlagen und nicht angesetzter Werbungskosten dazu.
Es wurden eigentlich immer die Mietverträge angefordert und dann seitens der Finanzverwaltung rigoros die Umlagen als Einnahmen angesetzt. Die Werbungskosten mussten dann immer im Einspruchsverfahren nachgereicht werden.
Somit kommt man wohl schlichtweg nicht mehr drum herum, alles akribisch genau einzutragen.
Gebe Ihnen und L. Schmidt völlig Recht, allerdings gehört zur Wahrheit auch
das der Kommentar von L. Schmidt ausgesprochen Finanzamtslastig ist. Keine Ahnung ob wenn ich mich denn auf die Suche machen würde irgendwo auch die These DulaPo und Kaltmietenvariante auftaucht, wundern wiederum würde es mich nicht.
@bodensee schrieb:
Gebe Ihnen und L. Schmidt völlig Recht, allerdings gehört zur Wahrheit auch
das der Kommentar von L. Schmidt ausgesprochen Finanzamtslastig ist.
Dem Bundesfinanzhof wollen wir aber jetzt keine "Finanzamtsnähe" unterstellen, oder ? 🙄
Das BFH-Urteil vom 14.12.1999 (Az. IX R 69/98) liest sich ziemlich eindeutig:
Leitsatz:
Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt, gehören zu den Einnahmen bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.
Die eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde übrigens vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen (Beschluss vom 11.10.2001, Az. 2 BvR 782/00).
Aber wer möchte, kann gerne ein neues Verfahren "lostreten". 😉
High,
Somit kommt man wohl schlichtweg nicht mehr drum herum, alles akribisch genau einzutragen
Machen wir das denn nicht schon immer so?😎
Gruss Mike
@MikeWHerbs schrieb:Machen wir das denn nicht schon immer so?
Nein. Bei ETW mit Hausverwaltung, ja. Bei gänzlich vermieteten Immobilien, ja. Bei einer eigengenutzten Immobilie mit ELW oft nicht, denn wir alle wissen wie es um die Nebenkostenabrechnung dort steht. Zudem ist Zeit Geld - wenn ich für den Mandanten dann noch alle Nebenkosten zusammentragen muss, da freut sich der nicht besonders über die Gebührenabrechnung.
... und wir alle kennen die Situation: Sag dem Mandant "Bringen Sie mir bitte die Wasserabrechnung von 2023" - dann bekommst Du die Wasserabrechnung für 2023 aus dem Jahr 2024.
Rechtlich gesehen vollkommen richtig, dass alles was vereinnahmt und verausgabt wird zu erfassen ist - praktisch gesehen, ist es manchmal besser den einfachen Weg zu gehen. Die Steuer wird einmal im Jahr abgerechnet und dann verschwindet die im "Keller". Wenn das Amt mit der Abrechnung zufrieden ist und ich dem Mandanten keine tausende Euro dafür in Rechnung stelle, dann ist auch der Mandant zufrieden und Gut ist es.
Mit der neuen Aufteilung des Formulars werden wir aber keine Freude haben - viel Spass bei der Aufteilung von HG-Vorauszahlungen auf einen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteil ... und schön alle Mietverträge überprüfen was lt. Mietvertrag denn umgelegt werden darf.
just my 2 ct.
mfg
High,
sorry, ich hatte vergessen den "Ironie on/off" Button einzufügen.
Natürlich ist eine pragmatische, kostensparende Lösung das beste, solange diese nicht geahndet wird😎
Schönes Wochenende
Gruss Mike
Was im Rahmen einer Vermietung vereeinnahmt wird, sind Mieten, Umlagen oder sonstige Einnahmen; also das was im Rahmen des Mietverhältnisses zufließt.
Ich denke, darüber darf es doch gar keine Diskussion geben, denn die nicht vollständige Erklärung von Einnahmen wäre wissentlich und willentlich und führt im schlechtesten Fall zur Steuerhinterziehung.
Um diesen Überschuss und die Steuern zu senken, gibt es Werbungskosten, die geltend gemacht werden können.
Ich bin ein Praktiker vor dem Herrn, aber nur die Nettomieten ohne Umlagen zu erklären, habe ich mich bisher noch nicht gewagt... 😉 . . . und dank des neuen Formulars komme ich wohl auch kaum in die Verlegenheit.
@deusex schrieb:
Ich bin ein Praktiker vor dem Herrn, aber nur die Nettomieten ohne Umlagen zu erklären, habe ich mich bisher noch nicht gewagt... 😉 . . . und dank des neuen Formulars komme ich wohl auch kaum in die Verlegenheit.
Ich habe mich das bislang auch nicht getraut, aber wie Du siehst kann man das Vereinfachen sehr weit in den Graubereich hin treiben.
Steuerhinterziehung dazu muss aber auch erstmal de facto Steuer hinterzogen worden sein. Sprich die Umlagen einnahmen müssen höher gewesen sein als die entsprechenden Werbungskosten was bei vermieteten ETW mit Hausverwaltung alleine durch die nicht umlagefähigen Kosten in aller Regel nicht so ist.