GrSt-Reform 2025 : wie sind die bundesweiten Erfahrungen oder Überraschungen mit den neuen GrSt-Bescheiden ?

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Hallo Community,

mich würde stark interessieren, wie die bundesweit allmählich 'eintröpfelnden' Grundsteuerbescheide für 2025 in den Kanzleien und bei den Steuerpflichtigen 'ankommen' und ob sie so erwartet wurden oder zur Ausschüttung von Glückshormonen oder zu großem Frust geführt haben.

Die Bescheide, die mir bisher 'unter die Finger gekommen' sind, haben bei mir die gesamte Bandbreite von 'Gefühlen' ausgelöst.

Auf das Bauchgefühl konnte man sich bzw. wollte ich mich nämlich nicht verlassen, solange sich die Gemeinden bis kurz vor Jahresende 2024 noch nicht mal einig waren, welche Hebesätze sie für die Grundsteuer A-C festsetzen wollten ...

... oder wollten und nicht konnten ...

... oder eigentlich sollten und nicht wollten ...😉

Jede Gemeinde und jedes Bundesland konnte 'sein eigenes Süppchen kochen' und die Grundsteuerpflichtigen sollen es auslöffeln.

So Mancher erinnert sich beim Lesen der GrSt-Bescheide wahrscheinlich an den Kinofilm aus 2009

"Maria, ihm schmeckt’s nicht!"

... und Andere geraten vielleicht in Verzückung, weil der zu zahlende GrSt-Betrag so schön niedrig ist 😉

Nachtrag:

bei meinen bisherigen (noch nicht repräsentativen) GrSt-Bescheiden hat (sich aus meiner Sicht, in BaWü und RLP) folgender Trend herauskristallisiert :

bei Gewerbegrundstücken : Senkung der GrSt für 2025 um bis zu etwa 25%

bei Wohngrundstücken mit rel. wenig Freifläche : Senkung der GrSt für 2025 um bis zu etwa 20%

bei Wohngrundstücken mit rel. viel Freifläche : Erhöhung der GrSt für 2025 um bis zu etwa 400%

bei LuF-Grundstücken : in BaWü starke Absenkung, in RLP starke Erhöhung der GrSt,

aber das könnte in anderen Gemeinden auch völlig anders aussehen

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Nachtrag : 

.... 'kleine' Korrektur:

falsch:

bei Wohngrundstücken mit rel. viel Freifläche : Erhöhung der GrSt für 2025 um bis zu etwa 400%

richtig:

bei Wohngrundstücken mit rel. viel Freifläche : Erhöhung der GrSt für 2025, teilweise bis zu etwa dem Vierfachen gegenüber 2024

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Guten Tag,

meine Erfahrungen beziehen sich zur Zeit noch ausschließlich auf Hessen.

Hier sind die meisten Kommunen nicht den Empfehlungen des Finanzministeriums hinsichtlich eines "aufkommensneutralen Hebesatzes" gefolgt, sondern haben den Hebesatz (teilweise kräftig) erhöht.

Im Endeffekt kristallisiert sich aber heraus, dass Gewerbeobjekte bis zu 25% "günstiger" werden (trotz erhöhten Hebesatzes), dafür allerdings Wohnhäuser deutlich teurer werden (im Mittel geschätzt 50%).

Die darauf angesprochene Kommunalpolitik meint, da könne sie leider nichts machen...

Schöne Grüße aus Hessen

G.

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in Berlin hat man sich anscheinend Gedanken zur Aufkommensneutralität der Grundsteuer und zur 'Belastungsgerechtigkeit' zwischen bebauten, unbebauten Wohngrundstücken, Gewerbe- und LuF-Grundstücken gemacht 

• Absenkung des Hebesatzes für Grundsteuer B von 810% auf 470%
• Anpassung der Steuermesszahl zugunsten von Wohngrundstücken
• Härtefallregelung für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen
• Absenkung des Hebesatzes für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke inkl. Kleingartenanlagen (Grundsteuer A) auf 0%

das klingt jedenfalls einigermaßen fair

Wer aber die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise in Berlin in den letzten 10 Jahren verfolgt hat, kann gut nachvollziehen, dass Mieter jetzt schon mit den hohen Wohnkosten zu kämpfen haben.

Die Grundsteuer und einige andere Abgaben und Gebühren lassen sich ja voll auf die Mieter umlegen.

Mit dem riesigen 'Berg' an Daten, die im Zuge der Millionen von Grundsteuerfeststellungserklärungen bundesweit eingesammelt wurden, könnte man eigentlich sehr schön 'spielen' (rechnen), wenn man wollte (und könnte)

Aber auch im Kleinen, z.B. in der eigenen Mandantschaft, könnte man die mühsam erfassten Grundstücksdaten sehr schön auswerten oder zur Kontrolle der GrSt-Bescheide verwenden, wenn die verwendete Software, z.B. "GrundsteuerDigital" das ermöglichen würde.

Im Idealfall müssten dann z.B. bei fehlerhaften bzw. unplausiblen Bescheiden 'alle roten Lampen angehen',

Es würde mich sehr überraschen, wenn per "GrundsteuerDigital" inzwischen statistische Auswertungen oder wenigstens strukturierte, vollständige und auswertbare Exporte der selbsterfassten Grundstücks-Daten möglich wären.

Ich behaupte, dass bei einer hohen Anzahl von GrSt-Erklärungen und Bescheiden leicht der eine oder andere Fehler 'durchrutschen' kann.

Apropos:

Mir ist vor kurzem auch mal die Grundsteuer C begegnet und zwar mit einem abschreckend hohen Hebesatz von (glaube ich) 16.000% (falls mich mein Gedächtnis nicht belügt 😉

Hat vielleicht schon jemand persönlich Erfahrung mit der "Grundsteuer C" gemacht ?

Nachtrag:

den 'gigantischen' Hebesatz von 16.000% habe ich bisher nicht mehr wiedergefunden. Er hatte sich nur beim oberflächlichen Speedreading im Gedächtnis eingebrannt. Aber die Gemeinde Monheim am Rhein in NRW hat den Hebesatz für "Grundsteuer C" ab dem 1.1.2025 auf 10.000% festgesetzt.

Das geht jedenfalls in eine ähnliche Richtung 😎

(siehe https://www.monheim.de/service-verwaltung/was-erledige-ich-wo/steuern-und-gebuehren#c154)

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apropos Grundsteuer-Aufkommensneutralität:

es gibt einzelne Bundesländer, die ein Transparenzregister haben, mit dessen Hilfe man für jede interessierende Kommune prüfen könnte, ob der festgesetzte Hebesatz 'fair' ist bzw. ungefair ... ähm ... ungefähr dem Wert aus dem Transparenzregister entspricht

z.B.  Baden-Württemberg

Kommune	Berechneter Hebesatz für die Grundsteuer B
Konstanz	155 - 171
Stuttgart	148 - 164
Karlsruhe	246 - 272
Reichenau	53 - 59
Burladingen	403 - 445
St. Blasien	689 - 761

... man sieht, es geht drunter und drüber !

Der Hebesatz ist ja bloß eine von mehreren Stellschrauben, um das Endergebnis aufkommensneutral zu machen

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@vogtsburger  schrieb:

Hat vielleicht schon jemand persönlich Erfahrung mit der "Grundsteuer C" gemacht ?

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*nachguck* 

Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Ah. Nö, ist mir noch nicht begegnet. Und so lange der Gemeinde die Äcker zur Umwidmung in Bauland nicht ausgegangen sind, wird es sie hier vermutlich auch nicht geben.

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Die Grundsteuerbescheide haben bei uns in der Kanzlei die Telefone heiß laufen lassen - die meisten der Anrufe stammte von Leuten die sich die Kosten für die Erstellung der Erklärung ersparen wollten und die gemeint haben "die paar Grundstücksangaben kann ich selber eintragen" und jetzt eine Grundsteuerexplosion erlebt haben.

Im Ergebnis war/ist oftmals festzustellen, dass die Angaben in der Erklärung völliger Blödsinn waren und die Finanzämter bei der Massenbearbeitung die Abweichungen gegenüber der Aktenlage nicht bemerkt haben. Zum Glück zeigen sich die Finanzämter meist sehr kulant (vermutlich eine interne Anweisung) und korrigieren die Bescheide, obwohl der eine oder andere keinen Einspruch eingelegt hat und die Bescheide eigentlich Bestandskraft haben, so dass eine Änderung nur durch eine Wertfortschreibung 2026 möglich wäre.

Keine Steuerberatung ist oftmals teurer als eine Steuerberatung. Der Aufwand dafür wird selbstverständlich dem Kunden in Rechnung gestellt.

mfg

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Apropos:

Mir ist vor kurzem auch mal die Grundsteuer C begegnet und zwar mit einem abschreckend hohen Hebesatz von (glaube ich) 16.000% (falls mich mein Gedächtnis nicht belügt

Hat vielleicht schon jemand persönlich Erfahrung mit der "Grundsteuer C" gemacht ?

Wir erleben gerade das viele Gemeinden 2 verschiedene Hebesätze einführen, für Wohngrundstücke und für Nichtwohngrundstücke. Nichtwohngrundstücke haben ca. den doppelten Hebessatz. Und unbebauten Flächen fallen unter Nichtwohngrundstücke.

Nicht ganz eine Grundsteuer C, aber sowas in der Art.

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@Stb2021 ,

ja, es geht wirklich 'drunter und drüber' in den Bundesländern und Kommunen

In Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen versucht man, mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke mehr 'Grundsteuergerechtigkeit' herzustellen,

In Berlin, Bremen, Hamburg, Saarland, Sachsen mit Anpassung der Messzahlen (und einheitlichem Hebesatz für die Grundsteuer B) ,,,

... wobei diese Anpassung in Bremen ziemlich 'krass' ausfällt

(Messzahl für Wohngrundstücke: 0,31, Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke: 0,75)

An die "Grundsteuer C" hat man sich anscheinend nur in wenigen Kommunen 'herangetraut'

Bei der 'Aufkommensneutralität' in den jeweiligen Kommunen (gegenüber 2024) stellt sich sowieso die Frage, ob die Höhe der Grundsteuer bisher fair war. In den letzten paar Jahren wurden die Hebesätze ja auch schon deutlich angehoben, vermutlich, um auf eine höhere 'Basis' zur Berechnung der Aufkommensneutralität zu kommen.

Die Kommunen sind ja sowieso sehr unterschiedlich abhängig vom Grundsteueraufkommen.

Bei einigen Kommunen würde auch eine noch viel stärkere Erhöhung der Hebesätze nicht ausreichen, um den Haushalt der Kommune auszugleichen

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@Interceptor  

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Steuerberatung ist zum großen Teil Vertrauenssache, Vertrauen in die fachliche Qualität der Beratung und Vertrauen in die Fairness der Honorare

Im Vorfeld der vielen Millionen von Grundsteuerfeststellungserklärungen gab es bei vielen Kanzleien und Softwareanbietern eine regelrechte Goldgräberstimmung.

Es wurden sogar neue Steuerberatungsgesellschaften gegründet, um mit einer Armada von Kleinbussen auszuschwärmen und die Grundstückseigentümer quasi am Gartentor mit Ihren professionellen Dienstleistungen zu beglücken ...

... oder diese 'professionelle' Dienstleistung wurde online und bundesweit über Plattformen angeboten.

Die StBVV gibt ja einiges an 'Gebührenspielraum' her und ein paar Eckdaten sind schnell in ein Formular eingetippt.

Einige Softwareanbieter lockten ganz ungeniert mit den möglichen, enormen Umsätzen.

Bei uns haben einige Mandanten schon im Vorfeld angefragt, wie hoch das Honorar sein wird, andere haben nicht gefragt und haben darauf vertraut, dass es fair sein wird.

Letztlich hatten wir auch eine sehr große Anzahl an Erklärungen zu bearbeiten, also auch eine 'Massenbearbeitung'. Aber mit geeigneten Prozessen und Synergieeffekten konnten wir den Zeitaufwand pro Erklärung und damit auch die Honorare recht niedrig halten.

Im Nachhinein gab es jedenfalls keine Diskussionen oder Unstimmigkeiten wg. der Honorare und wegen den Ergebnissen. Nach Eingang der Grundsteuerwert-Bescheide war die Tendenz bzgl. Erhöhung oder Senkung der zu erwartenden Grundsteuer ja schon erkennbar.

Die genauen Hebesätze wurden ja erst sehr kurz vor dem Jahresende 2024 veröffentlicht

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@vogtsburger  schrieb:

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...

Im Vorfeld der vielen Millionen von Grundsteuerfeststellungserklärungen gab es bei vielen Kanzleien und Softwareanbietern eine regelrechte Goldgräberstimmung.

Es wurden sogar neue Steuerberatungsgesellschaften gegründet, um mit einer Armada von Kleinbussen auszuschwärmen und die Grundstückseigentümer quasi am Gartentor mit Ihren professionellen Dienstleistungen zu beglücken ...

... oder diese 'professionelle' Dienstleistung wurde online und bundesweit über Plattformen angeboten.

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Gebt doch mal in der großen Suchmaschine "Gutachten Grundsteuer" ein - da ist in einer anderen Branche wohl jetzt auch bei einigen eine Goldgräberstimmung ausgebrochen 😲

mfg

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@Interceptor  schrieb:

[...]

Gebt doch mal in der großen Suchmaschine "Gutachten Grundsteuer" ein - da ist in einer anderen Branche wohl jetzt auch bei einigen eine Goldgräberstimmung ausgebrochen 😲

... den Eindruck habe ich auch.

Einer der Gutachter, der für uns in den letzten Jahren schon mehrere Gutachten erstellt hat, hat seinen Stundensatz inzwischen 'verzweieinhalbfacht' und seine sonstigen Konditionen 'verschärft' ...

... es klang auch fast so, also müsse man froh sein, wenn er sich bereit erklärt, ein Immobiliengutachten zu erstellen ...

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Ich bin zwar nicht mehr in der Steuerberatung, aber ich hab ja Nachbarn mit denen ich rede 😄

2 Nachbarn haben mir bereits gesagt, dass Sie etwas weniger zahlen müssen. Bei einer 450m² Fläche mit 1,5-Etagen-EFH 140m² sind es etwa um 80 Euro im Jahr weniger.

Eine Gemeinde im BGL/Bayern

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In unserer Gemeinde (NRW) hat der Bürgermeister sich für den vom Land berechneten aufwandsneutralen Hebesatz entschieden (und dem Rat empfohlen) und dann auch im Wochenblatt eine Mitteilung geschrieben, in der er aufgeschlüsselt hat, wie viele Eigentümer jeweils bis 50, 100, 200 Euro mehr bzw. weniger bezahlen müssen. Das schmerzt natürlich trotzdem, wenn man zu den Pechvögeln gehört, die plötzlich 200 Euro mehr pro Jahr zahlen müssen, aber grundsätzlich finde ich diese Transparenz sehr gut.

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@rschoepe  schrieb:

In unserer Gemeinde (NRW) hat der Bürgermeister sich für den vom Land berechneten aufwandsneutralen Hebesatz entschieden [...]

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... ist evtl. der aufkommensneutrale Hebesatz gemeint ?

Das 'Gemeine' an dieser vermeintlichen Fairness ist, dass die Hebesätze in den vergangenen paar Jahren so gestiegen sind, dass man sich als Kommune jetzt relativ 'entspannt' auf der Aufkommensneutralität ausruhen kann.

Ich persönlich gehöre in RLP mit dem privaten Wohngrundstück (mit viel unbebauter Fläche) zu den 'Pechvögeln' und mit einem Gewerbegrundstück zu den 'Glückspilzen'. 

... allerdings überwiegt das Pech ziemlich deutlich 😎

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Zur Frage des Aufwandes ist meine Erfahrung folgende:

1. Wurde nicht das Bundesmodell angewandt, hielt sich der Aufwand für die Erhebung durchaus in Grenzen. Allerdings sind auch dort einige Fallstricke zu beachten, wie so manche Videos auf Youtube zeigen. Da beschwerte sich eine Person über eine "viel mehr als 300 % erhöte Grundsteuer", sah jedoch nicht die Möglichkeit der Reduzierung der Grundsteuer.

2. Im Bundesmodell ist die Tätigkeit tatsächlich davon abhängig, ob das Sachwertverfahren Anwendung findet oder nicht. Dumm ist in dieser Konstellation tatsächlich, dass das Sachwertverfahren sehr viel Aufwand bereitet. Gleich großer Aufwand ist LuF. Ich erinnere mich daran, dass ich nahezu 90 Stunden für einen Betrieb der LuF gebraucht habe. In Anbetracht der Kostennote war das für meinen Chef ein schlechter Deal.