Anteil an Tiefgarage erhöht den Grund und Bodenanteil?

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Hallo zusammen,

der Mandant hat eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus samt Tiefgaragenstellplatz. Laut Grundbuch ist er mit 100/1.000 (entfällt auf die Wohnung) und mit 15/1.000 (entfällt auf die Tiefgarage) beteiligt. Die Tiefgarage befindet sich auf dem gleichen Flurstück wie das Haus.

Das Finanzamt ist der Auffassung, dass der Gesamtanteil am Grund und Boden 115/1.000 beträgt. Sodass der Anteil an der Grundstücksfläche beispielhaft 115m² ist und nicht 100m². 

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Wenn die obere Linie die Grundfläche an der Oberseite des Grundstücks ist und die Tiefgarage die kürzere Linie, würde ich durch Berücksichtigung des Anteils zusätzliche Grundfläche schaffen, die dann mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird? Mit anderen Worten: Schafft eine Tiefgarage Grund und Boden?

Ich bin für alle Vorschläge dankbar.

Beste Grüße

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High,

nach logischem Denken wird nichts erschaffen,

aber mal abwarten was der erste mit sechs Kellergeschossen meldet?

Neuerdings alles Vollgeschosse?

Es ist spannend😎

Gruss Mike

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Hallo lukasklein,

die Auffassung des Finanzamtes ist meiner Ansicht nach korrekt.

Das Flurstück ist in 1000 Teile aufgeteilt. Beispielsweise entfallen 850 davon auf Wohnungen und die restlichen 150 auf die Tiefgaragenstellplätze.
Ihr Mandant bezieht davon 100 durch seine Wohnung und 15 durch seinen Tiefgaragenstellplatz. Die restlichen 885 Anteile teilen sich auf die üblichen Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze auf.
Wenn man von 1000 m² Grundstücksfläche ausgeht, dann werden ihrem Mandanten somit 115 m² von 1000 m² zugerechnet. Dabei entsteht auch keine neue Fläche.

Ich hoffe meine Ausführung ist verständlich.

Beste Grüße

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Hallo @b-werner ,

sicherlich, aber es hakt dennoch bei mir: 

Wenn man von 1000 m² Grundstücksfläche ausgeht, dann werden ihrem Mandanten somit 115 m² von 1000 m² zugerechnet. Dabei entsteht auch keine neue Fläche.

So Wäre es ja nur, wenn Grundstücksfläche und Tiefgarage insgesamt 1.000m² ausmachen würden. Demnach muss die reine oberirdische "Bodenfläche" geringer sein. Nach meinem Verständnis nach wird auch nur diese Fläche mit Bodenrichtwert multipliziert und nicht die Nutzfläche der Tiefgarage.

Oder?

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Die Anteile lassen sich nicht 1 zu 1 auf die Flächen übertragen.

Die Fläche des Flurstückes kann auch 2800 m² betragen. Dann kommt man bei 115/1000 Anteilen am gesamten Grundstück auf 322 m². Die 322 m² sind dann der Anteil des Mandanten am Grundstück und für diesen Anteil zahlt er Grundsteuer. Die restlichen Quadratmeter werden unter den anderen Eigentümer aufgeteilt.

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Die 1.000stel sind dazu da, die Anteile am Gemeinschaftseigentum zu definieren. Dabei ist 1.000/1.000 die Gesamtfläche an Wohn- und Nutzfläche (Tiefgarage). Entsprechend hat Ihr Mandant einen Anteil von 100/1.000 für die Wohnung erworben. Zusätzlich noch 15/1.000 für den Tiefgaragenstellplatz.

Wenn Sie sich das Grundbuch bzw. die Teilungserklärung anschauen, werden Sie sehen, dass es insgesamt 1.000 Bruchstücke des Gemeinschaftseigentums gibt, die entsprechend der Flächen der Wohnungen bzw. Stellplätze auf die Einheiten bzw. im Grundbuch auf die Eigentümer verteilt werden.

Wenn das Grundstück jetzt 3.000 qm groß ist, werden Ihrem Mandanten von 3000x100/1000 =300 qm anteilig für die Wohnung zugerechnet und 3000x15/1000 und 45 qm für den Tiefgaragenstellplatz. Ein Nachbar mit gleichgroßer Wohnung, aber ohne Tiefgaragenstellplatz hat hingegen nur einen Anteil vom 300 qm am Grundstück.

[#7]

Hallo @wwinkelhausen ,

auch Ihnen besten Dank für die Antwort! 

Das Finanzamt rechnet im Bescheid bei der Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts diesen Bodenwert mit einer Fläche aus, die sich aus dem Anteil (100/1000) für die Wohnung und der Tiefgarage (15/1000) zusammensetzt. Natürlich das ist irgendwie nachvollziehbar. Aber rein logisch betrachtet ist der Bodenwert bzw. die Bodenfläche doch nur "einmal" verfügbar. 

Würde man den Extremfall nehmen und sagen, dass auf dem Grundstück (1000m²) auch ein 1000m² Haus steht (quasi über die gesamte Fläche) und unter diesem Haus wäre eine 1000m² Tiefgarage und würde dem Mandanten alles gehören, würde man doch auch nicht beim abgezinsten Bodenwert sagen die Fläche sei 2.000m², oder?

VG  

[#8]

Moin,

nein, Sie haben da noch einen Knoten im Gehirn. Es gibt 1.000 Bruchteile, nach denen das Gemeinschaftseigentum verteilt wird. In Ihrem Fall würde für das Haus ein Anteil von 500/1.000 festgesetzt und für die TG ebenfalls 500/1.000.

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@wwinkelhausen ,

... trotzdem sind es mE Äpfel und Birnen, die man zusammenschmeißt und einen 'Obstsalat' daraus macht

... funktioniert nur, wenn die 'Äpfel' und die 'Birnen' etwa gleichwertig sind

@lukasklein , man sollte sich von den m² trennen und nur mit Prozenten oder Promillen rechnen, wie im Straßenverkehr 😉

Nachtrag:

mE sollten Wohnflächen, Nutzflächen, Freiflächen etc auch neu bzw. separat und nicht in einem gemeinsamen 'Eintopf' anhand der ursprünglichen Anteile laut der Teilungserklärung bewertet werden.

Durch die Entwicklung der Bodenrichtwerte, der Hebesätze, der Grundsteuer etc. sehe ich hier Ungerechtigkeiten

[#10]

High,

danke sehr, nun ist selbst bei mir der Knoten etwas gelöst.

Gruss Mike

[#11]

Nach einer Mütze Schlaf sieht die Welt auch etwas besser aus. Ich glaube, dass sich mein Knoten nun gelöst hat. 

Ich danke allen Beteiligten für die Geduld mit mir. 

Besten Dank!

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Es tut mir leid, dass ich mich dazu noch einmal melde, aber gem. folgender Würdigung wird der Tiefgaragenstellplatz eben nicht beim Bodenwert berücksichtigt:

https://www.efv-online.de/images/files/2022_047%283%29.pdf

Im Beispiel ist sowohl ein Tiefgaragenstellplatz als auch ein "normaler" Stellplatz vorhanden. Letzterer wird mit Anteil dem Bodenwert zugerechnet. Die Tiefgarage wird nur mit den pauschalen 35€ Ertragswert berücksichtigt. Die Fläche wird dabei nicht noch einmal dem Bodenwert zugerechnet. Wir reden übrigens übers Bundesmodell.

VG

[#13]

Ich halte das Beispiel im pdf für falsch, da ja der der Miteigentumsanteil durch den Bruchteil nur einen prozentualen Anteil ausdrückt.

Statt der qm x fiktiver Miete wird der Garagenstellplatz pauschal mit 35 EUR bewertet.

Bei jeder WEG muss sich der gesamte Anteil am Grundstück, hier = 10.000 ja auf alle Eigentümer anteilig verteilen.

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@lukasklein 

Ich stimme @guenther  mit einer weiteren Begründung zu.

Der Grund weshalb auch der Tiefgaragenplatz mit zu berücksichtigen ist, liegt an Anlage 39 (zu § 254). In der Anlage 39 zum BewG wird die Garage mit 35€ monatlich beim Rohertrag berücksichtigt. Der Grund für die Mitberücksichtigung liegt daran, dass der Rohertrag in § 254 BewG geregelt ist und die Anlage auf § 254 BewG verweist.

Bei bebauten Grundstücken berechnet sich der Wert des Grundstücks (ohne Berücksichtigung der Gebäude) nach § 257 BewG.

[#15]

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Die Tiefgarage wird nur mit den pauschalen 35€ Ertragswert berücksichtigt.

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Ertragswert...
- Wie wird der Ertragswert ermittelt?
- zu welchem Datum wird der Ertragswert ermittelt (Restnutzungsdauer)

- zu welchem Datum wird dieser Ertragswert als Bemessungsgrundlage genutzt?

- Wird der Ertragswert später mit Alterung des Gebäudes korrigiert?

- Ist das neue Heizungsgesetz irgendwie bei den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt?

-> Viel Spaß bei formulieren der Einsprüche gegen die Bescheide. 

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Da können Sie gleich die komplette Anlage 39 in Frage stellen 😊

[#17]

Wir Alle wissen, wie kompliziert die Bewertung von Grundstücken ist.
Hier haben wir aber logische Fehler, die jeder Schüler erkennen sollte.

Der per Restnutzungsdauer ermittelte Ertragswert muß zumindest jährlich
auf die neue Restnutzungsdauer gesenkt werden.

Wer den Ertragswert für die Grundsteuer nutzen möchte, der muß auch
akzeptieren, daß sich dieser mit zunehmenden Alter des Gebäudes ändert.

Somit ist der Ertragswert für eine jährlich widerkehrenden Steuer zu konstantem
Betrag handwerklich ungeeignet 😉

  

[#18]

@martinkolberg

Aus dem Gleichheitssatz Art 3 I GG folgt die Pflicht zur gleichmäßigen Besteuerung in rechtlicher und in tatsächlicher Hinsicht (vgl. BVerfGE 117, 1 <30>; 121, 108 <120>; 126, 400 <417>). Der Sinn und Zweck vom BewG ist die Typisierung. Die Typisierung wird der Rechtsprechung des BVerfG als Rechtfertigungsgrund anerkannt (BVerfGE 63, 119 <128>; 84, 348 <360>; 122, 210 <232 f.>). Typisierung bedeutet, dass der Gesetzgeber gerade nicht jeden Einzelfall erfassen muss.

Dahingehend kann Ihnen beigestimmt werden, dass das System nicht ganz rund ist. Allerdings ist fraglich, ob das BVerfG die Regelungen im BewG für einen teilweisen rückwirkenden Zeitraum für nichtig erklären wird. Zwar wird bisweilen vorgetragen, dass es auch bei den Zinsen erfolgt sei, man verkennt jedoch dabei die gänzlich andere Tragweite. Eine Nichtigkeit der Regelungen würde zu erheblichen Problemen in den Kassen der Gemeinden führen.

[#19]

Korrekt.

Nur hier haben wir ein Gesetz, welches die Grundstücke nach einem typisierten Zeitwert besteuern möchte.
Stellen sie sich vor, die KFZ- Nutzung würde nicht nach dem Bruttolistenpreis, sondern nach dem tatsächlichen Fahrzeugwert erfolgen (Schwacke- Liste). In der Folge würde sich selbstverständlich der Wert von Jahr zu Jahr vermindern und auch eine neue Abgasnorm wäre berücksichtigt.

Da in einigen Ländern jedoch ein vergleichbarer Wert für die Bemessung der Grundsteuer genutzt wird, muß selbstverständlich auch hier eine Minderung der Steuer bei abnehmenden Wert erfolgen.
Eine einmalige Feststellung des Zeitwertes und eine dann ewig auf diesen Wert fußende Besteuerung widerspricht allen Prinzipien der gleichmäßigen Besteuerung.

Aus welchem Grunde verzichten wohl andere Länder auf diesen Murx?