Buchhaltung für (viele) Mietobjekte, Vorsteuerbuchung, Ausweis auf den Aufwandkonten

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Liebe Community,

kurz zum Hintergrund: wir erstellen für Mandanten mit mehreren vermieteten Objekten Buchhaltungen, um in den laufenden Voranmeldungen umsatzsteuerfreie und -steuerpflichtige Umsätze und Vorsteuern deklarieren zu können. Das läuft auch alles bis hierhin prima, über individuelle BWAs übernehmen wir die Werte später in die Anlagen V.

Aber: bei großen Buchhaltungen mit mehreren umsatzsteuerpflichtig vermieteten Objekten bekomme ich die Vorsteuern nicht oder nur manuell zu den jeweiligen Kosten zugeordnet.

Beispiel: ich buche Erhaltungsaufwand EUR 11.900 mit Vorsteuerschlüssel, dann landet auf dem Konto Erhaltungsaufwand nur der Nettobetrag von EUR 10.000. Die Anlage V "erwartet" aber im Grunde genommen den Ausweis von EUR 11.900 und weiter unten dann die in den Kosten enthaltene Vorsteuer.

Gibt es hier jemanden, der das über eigene Steuerschlüssel oder eigene Buchungslogik gelöst bekommen hat? Die DATEV habe ich heute kontaktiert, dort gibt es aber keine Lösung hierzu. Einziger Vorschlag: für jedes Objekt eine Buchhaltung erstellen, was aber in meinem Fall nicht zielführend ist, weil es nicht für jedes Objekt ein eigenes Girokonto gibt.

Auch ohne Böller und Raketen an Silvester wünsche ich allen ein Feuerwerk der guten Laune und einen tollen Jahreswechsel.

Freundliche Grüße,

Thorsten Müller

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@thorstenmüller  schrieb:

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Die DATEV habe ich heute kontaktiert, dort gibt es aber keine Lösung hierzu. Einziger Vorschlag: für jedes Objekt eine Buchhaltung erstellen, was aber in meinem Fall nicht zielführend ist, weil es nicht für jedes Objekt ein eigenes Girokonto gibt.

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Das allein wäre ja nun nicht das Problem, weil man die "Auslagen" eines Objektes für ein anderes über Verrechnungskonten buchen kann. Eine andere Frage wäre die, ob die Ersparnis bei den Kontoführungsgebühren tatsächlich den Mehraufwand beim Steuerberater rechtfertigt? (Und wenn ja, macht da nicht irgendjemand irgendetwas falsch?)

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Tja, bei echten Mehrfamilienhäusern gebe ich Ihnen da Recht, in meinen Fällen sind es oft Miteigentumsanteile, meist mehrere Wohnungen in einem Objekt. Für jede ETW ein eigenes Konto halte ich dann auch wieder für übertrieben. Und da geht es weder um Kosten für Kontoführung noch um Kosten für den Steuerberater...

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@achilleus hat dazu ein paar Vorschläge gemacht. Der Thread hieß glaub ich so ähnlich wie dieser hier. Tendenziell für jedes Objekt einen Rewe Mandanten, BWA nach Anlage V schematisieren….

Mit Rewe kann man m.E. auch ohne Bankabruf schneller arbeiten als mit Excel Listen. 

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@theo  schrieb:

@achilleus hat dazu ein paar Vorschläge gemacht. Der Thread hieß glaub ich so ähnlich wie dieser hier. Tendenziell für jedes Objekt einen Rewe Mandanten, BWA nach Anlage V schematisieren….

Mit Rewe kann man m.E. auch ohne Bankabruf schneller arbeiten als mit Excel Listen. 

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Klar, Excel-Listen wären hier nicht praktikabel. Aber für jedes Objekt ein eigener Mandant, wenn der Mandant selber auch Unternehmen online nutzt, auch nicht.

Aber nochmal eben zur Klarstellung: die V+V Buchhaltung funktioniert hier bei mir prima. Einziges manko ist in der Tat die Verarbeitung der Vorsteuer und der Bruttoausweis in der individuellen BWA.

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Md. benutzt UO für die V+V Belege?

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Wir machen das über DATEV Kostenrechnung. Pro Vermietungsobjekt gibt es eine Kostenstelle. Hier kann man auch wunderbar über verschiedenste Umlagen (bspw. nach Flächenverteilschlüssel) verteilen. Diese können auch für die Buchungszeile zur Verwendung im Kost1 Feld freigeschaltet werden.

Die einzelnen Kosten weisen wir jedoch (wie bei jeder EÜR) nur netto aus und die Vorsteuer/Umsatzsteuer in einer separaten Zeile. So ist es m. E. auch richtig. 

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@theo  schrieb:

Md. benutzt UO für die V+V Belege?

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Korrekt. Und das hat sich auch schon seit Jahren bewährt. Alle Belege sind jederzeit verfügbar, insbesondere die mit abzugsfähigen Vorsteuern.

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@Alexander_Herrmann  schrieb:

Wir machen das über DATEV Kostenrechnung. Pro Vermietungsobjekt gibt es eine Kostenstelle. Hier kann man auch wunderbar über verschiedenste Umlagen (bspw. nach Flächenverteilschlüssel) verteilen. Diese können auch für die Buchungszeile zur Verwendung im Kost1 Feld freigeschaltet werden.

Die einzelnen Kosten weisen wir jedoch (wie bei jeder EÜR) nur netto aus und die Vorsteuer/Umsatzsteuer in einer separaten Zeile. So ist es m. E. auch richtig. 

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Gute Idee! Können Sie mir ad hoc beantworten, ob die Vorsteuern dann auch jeweils dem Objekt zugeordnet werden? Das wäre dann zumindest ein Schritt in die richtige Richtung. Wir haben hier leider keine EÜR-Mandate mit Kostenrechnung, sonst könnte ich das wahrscheinlich selber feststellen.

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Da der Kollege - ebenso wie wir - netto Werte und die gezahlte Vorsteuer erfasst, dürfte die Kost Auswertung auch für die Vorsteuer in einer Summe genutzt werden können. 
Nutzen wir noch nicht, klingt aber nach einer guten Idee, ebenso wie die individuelle BWA. So ein V+V Kontenrahmen auf Basis SKR03/04 mit automatischer Übertragung in die Anlagen V wäre doch mal was Schönes!? Mit Unterkonten für jedes Objekt ... 

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Klar, die Vorsteuer und Umsatzsteuer wird der Kostenstelle zugeordnet, die Sie bei der Aufwands- oder Erlösbuchung eingetragen haben. 

Wir nutzen im Ergebnis die Auswertung "Chefübersicht". Stellen Sie sich diese einfach wie eine individuelle BWA vor (die Zeilenstruktur passen Sie einmal so an, dass die gewünschten Kontensalden abgefragt und dargestellt werden), bei der die Werte einmal kumuliert und daneben pro Mietobjekt in einer Spalte dargestellt werden.

Die Auswertung exportieren wir als Excel und fügen die Datei als individuelle Anlage im Steuerprogramm hinzu. Von dort aus verknüpfen wir die entsprechenden Werte über Platzhalter mit dem Formularstellen. 

Im Folgejahr müssen nur die Werte in der Excel Tabelle per Copy & Paste ersetzt werden. 

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@Alexander_Herrmann  schrieb:

Klar, die Vorsteuer und Umsatzsteuer wird der Kostenstelle zugeordnet, die Sie bei der Aufwands- oder Erlösbuchung eingetragen haben. 

Wir nutzen im Ergebnis die Auswertung "Chefübersicht". Stellen Sie sich diese einfach wie eine individuelle BWA vor (die Zeilenstruktur passen Sie einmal so an, dass die gewünschten Kontensalden abgefragt und dargestellt werden), bei der die Werte einmal kumuliert und daneben pro Mietobjekt in einer Spalte dargestellt werden.

Die Auswertung exportieren wir als Excel und fügen die Datei als individuelle Anlage im Steuerprogramm hinzu. Von dort aus verknüpfen wir die entsprechenden Werte über Platzhalter mit dem Formularstellen. 

Im Folgejahr müssen nur die Werte in der Excel Tabelle per Copy & Paste ersetzt werden. 

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Das ist mal ein Workflow nach meinem Geschmack. Danke für‘s Teilen. Deklarieren Sie die Vorsteuer dann in einer Summe als „Sonstiges“?

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@thorstenmüller  schrieb:

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Aber nochmal eben zur Klarstellung: die V+V Buchhaltung funktioniert hier bei mir prima. Einziges Manko ist in der Tat die Verarbeitung der Vorsteuer und der Bruttoausweis in der individuellen BWA.

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Das war der Punkt, dessentwegen ich nicht schon am Anfang der Diskussion mit der Einrichtung einer Kostenstellenrechnung um die Ecke kam. Der Leidensdruck dieses Mankos schien mir für Sie nicht so stark zu sein, daß er den Aufwand rechtfertigen würde (anderenfalls wären Sie da auch selbst darauf gekommen).

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Hallo @Alexander_Herrmann,

darf ich hier noch einmal kurz einhaken und nachfragen?

Haben Sie es - und wenn ja, wie? - hinbekommen, dass die Werte in der Chefübersicht quasi so dargestellt werden, wie sie in der Anlage V abgefragt werden? Hintergrund ist, dass die Umsatzsteuer ja entweder negativ (Vorderseite "Vom Finanzamt erstattete [...] Umsatzsteuer") oder positiv (Rückseite "an das Finanzamt gezahlte [...] Umsatzsteuer) sein kann.

Ich hatte die Hoffnung, dass man in der Chefübersicht eine Abhängigkeit hinbekommen kann, die demnach entweder einen Soll-Saldo oder einen Haben-Saldo ermittelt und mir damit eine Zuordnung als Einnahmen oder Ausgabe ermöglicht. Im Grunde genommen wäre es mir egal, die Anlage V ermöglicht aber keine Eingabe von negativen Werten zu diesen Feldern - weder auf der Einnahmen- noch auf der Ausgabenseite.

Ich freue mich über eine Rückmeldung hierzu.

Freundliche Grüße,
Thorsten Müller

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Haben Sie sich schon mit der neuen V+V-Lösung der DATEV beschäftigt, in der es ja pro Zeile in der Anlage V zugeordnete Konten gibt?

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Nein, habe ich bislang noch nicht. Wie verarbeitet denn die VuV-Lösung den Umsatzsteuer-Sachverhalt pro Anlage V? Genau das war ja schon mein Problem im Jahr 2021 und die Lösung von Herrn Herrmann erscheint mir als die grundsätzlich richtige, weil hinreichend flexible Lösung.

Zu der VuV-Lösung der DATEV gibt es einige Videos auf YouTube, diese gehen aber ebenfalls nicht auf dieses Problem ein.

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Hallo @thorstenmüller, 

Ein Konto kann getrennt nach Saldo dargestellt werden. Das Konto muss in der Zeilenstruktur in einer separaten Zeile stehen. Die Zeile mit der Kontenabfrage wird in dem Feld Ausgabe mit „GU“ generelle Unterdrückung geschlüsselt. Zusätzlich brauchen Sie 2 Rechenzeilen.

1. Rechenzeile mit der Rechenfunktion "++[+]" Addition von Zeilen mit positiven Werten.
2. Die 2. Rechenzeile mit der Rechenfunktion "++[-]" Addition von Zeilen mit negativen Werten.

DATEV Hilfe-Center, Dok.-Nr. 9212740 

So können die Summen von positiven und negativen Werten eines Kontos getrennt dargestellt werden. In den Rechenzeilen muss jeweils die Zeilennummer der Kontenabfrage stehen.