Grundsteuer: nun sagt, wie haltet ihr es mit Schrott-Immobilien, Gew.-Brachen u. Konversions-Liegenschaften ?

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Hallo Community,

viele Kanzleien haben wahrscheinlich 'Kandidaten', die mit 'obskuren Objekten der Begierde' um die Ecke kommen.

... das riecht nach wenig Digitalisierung und viel manueller Arbeit, nach Telefonaten, evtl. Sachwert-Gutachten ... und ... und ... 

... etwa so wie bisher die individuellen Einheitswertermittlungen, da solche Objekte in kein Raster passen und schon gar nicht in das ELSTER-Formular

daher die (abgewandelte) Gretchen-Frage:

nun sagt, wie haltet ihr es mit Schrott-Immobilien, Gewerbe-Brachen und Konversions-Liegenschaften ?

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@vogtsburger schrieb:
[...] da solche Objekte in kein Raster passen und schon gar nicht in das ELSTER-Formular [...]

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... und wohl erst recht nicht in einer Grundsteuer-'Lösung' wie z.B. GrundsteuerDigital 😎 

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... anscheinend habe ich als Einziger die 'Abriss-Kandidaten' und die 'Gewerbe-Brachen' unter den zu deklarierenden Objekten 'an der Backe' 🙄

... alle Anderen dürfen wahrscheinlich die schönen EFHs, MFHs, Eigentumswohnungen und schmucken Villen deklarieren 😅

... aber stop, ich habe da eine Idee:

es gibt ja auch 'Grundsteuer-Lösungs'-Anbieter, die die Feststellungserklärungen zum niedrigen Pauschalpreis anbieten 😎

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... (aus der Wiedervorlage)

... bin nach wie vor an Stellungnahmen anderer Betroffener interessiert, wie man am besten mit den Feststellungserklärungen von Immobilien umgehen sollte/könnte, die nicht in das 'normale' Bewertungsraster passen und deren 'normale' Grundsteuerwerte völlig unrealistisch wären

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Ich habe in solchen Fällen im Nachrichtenfeld eingeben:

"Wir haben einen Grundsteuerwert von xxx.xxx. ermittelt. Der Eigentümer hält diesen Wert für deutlich überhöht."

Eventuell mit kurzer Begründung. Wenn der Mandant tatsächlich eine Vorstellung vom Wert seines Grundstücks hat, nenne ich auch diesen. (Vielleicht hilft es ja).

Der Rest erfolgt dann im Einspruchsverfahren.

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@wolfgangreese schrieb:
[...] 

"Wir haben einen Grundsteuerwert von xxx.xxx. ermittelt. Der Eigentümer hält diesen Wert für deutlich überhöht." 

[...]

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Ich denke, es liegt in der Natur der Sache, dass sehr viele Eigentümer den Grundsteuerwert für deutlich überhöht halten (werden).

Bei den von mir erwähnten Objekten geht es darum, dass auch schon deren Einheitswert bereits vor Jahren von Seiten des FAs per Ortsbesichtigung durch einen Gutachter im Sachwertverfahren neu ermittelt wurde (unter Berücksichtigung diverser Wertminderungen)

und dass es eine "Art-, Wert- und Zurechnungsfortschreibung auf den xx.xx.xxxx" gibt.

Aber in der Feststellungserklärung wird ja nicht danach gefragt.

Natürlich wird man das aber im Nachrichtenfeld erwähnen, sodass die Erklärung auf dem Schreibtisch eines FA-Mitarbeiters landet.

Eine erneute Ortsbesichtigung durch einen Gutachter würde in solchen Fällen vermutlich nicht schaden, da der Wert solcher bebauter Grundstücke oft niedriger ist als er im unbebauten Zustand wäre.

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Da hilft ggf. das Thema Erlass der Grundsteuer § 32 ff. GrdStG. Vorher wird die GrdSt aber erst mal festgesetzt. 

Bei den Gebäuden ist zu prüfen, ob diese benutzbar sind oder ob es sich ggf. um ein unbebautes Grundstück handelt. 

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ggf. hilft § 246 Abs. 2 BewG

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@guenther  schrieb:

ggf. hilft § 246 Abs. 2 BewG

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wow, ja, sehr interessant !

Dass auch ein bebautes Grundstück als 'unbebaut' gelten kann, hatte ich gar nicht in Betracht gezogen, könnte aber beim einen oder anderen Objekt tatsächlich 'zum Tragen' kommen

.. mit Grundsteuerermäßigungsanträgen hatte ich schon mehrmals Erfolg, aber die Gemeinden wehren sich mit Händen und Füßen gegen diese Grundsteuerermäigungsanträge von 25% bzw. von 50% 

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@guenther  schrieb:

ggf. hilft § 246 Abs. 2 BewG

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... nach wie vor bin ich darauf gespannt, wie die Finanzverwaltung in einem konkreten Fall entscheidet, ...

... also bei einer Gewerbe-Immobilie, die für 'normale' bzw. für die ursprünglich vorgesehenen Zwecke nicht mehr zu nutzen ist, sondern nur noch auf Teilflächen innerhalb und außerhalb der noch vorhandenen Gebäude für Stellplätze, Lagerraum etc.

Eigentlich ist diese Immobilie ein 'perfekter' Kandidat für den Abriss und für die Neubebauung bzw. als Konversionsfläche.

Es gab auch schon entsprechende Anfragen für die Neubebauung (mit dem Ziel: "so lang und breit und hoch wie möglich"), was aber nicht dem Ziel des Grundstückseigentümers entspricht.

Die Kröte, die man derzeit zu schlucken hat, sind die hohen Kosten (Abgaben und Gebühren etc.)

Die Mieteinnahmen für Stellplätze und Lagerraum decken kaum diese Kosten.

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@guenther  schrieb:

Da hilft ggf. das Thema Erlass der Grundsteuer § 32 ff. GrdStG. Vorher wird die GrdSt aber erst mal festgesetzt. 

Bei den Gebäuden ist zu prüfen, ob diese benutzbar sind oder ob es sich ggf. um ein unbebautes Grundstück handelt. 

Ein unbebautes Grundstück wäre aber eines, dessen Marktwert bei der Ermittlung nicht mehr durch Abrißkosten  einer Ruine negativ werden kann, weil nichts vorhanden sein sollte, was man abreissen könnte ...

Aber Nicht-Spaß beiseite. Wir - das heißt ein Stpfl. selber - hatte Rücksprache mit dem örtlich zuständigen Katasteramt genommen und dort unter der Hand erfahren, daß die gesetzliche Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte diese für Zwecke der Besteuerung ungeeignet erscheinen läßt. 

Nur schien den Jugendfreunden, die die neue Grundsteuer gestalten mußten, partout nichts Dümmeres eingefallen zu sein, als diese Tatsache zu ignorieren. Unter der Hand gab es dann den Hinweis, man solle eben einen Wert eintragen, der den realen Verhältnissen näher komme als das, was da mitunter pauschal für ein gesamtes Viertel oder gar ein ganzes Dorf als "Verlegenheits-Anhaltspunkt" auf die Karte geworfen worden sei.

Dabei war zu beobachten, daß die Bodenrichtwerte im Zuge spekulativer Verkäufe und ungenügender Vertragsausfertigungen noch einmal deutlich nach oben korrigiert wurden. Man orientierte sich dabei anscheinend an Preisangaben in Verträgen, in denen gut bewohnbare Gebäude den Eigentümer wohl zu Nulltarifen gewechselt haben sollen. Das heißt, in an neueren Verkaufsvorgängen orientiert angepaßten Bodenrichtwerten schienen die in zeitlicher Nähe zum Verfahren realisierten Kaufpreise für die Flächen samt aufstehender Gebäude zu Grunde gelegt worden zu sein. Die Finanzverwaltung berücksichtigte somit im Bescheid diese Gebäude mit deren aparter Bewertung wohl auch gerne noch ein zweites Mal.

Glück haben WEG-Mitglieder, weil es bei mit MFH bestandenen Grundstücken nur noch zu Verkäufen im Sondereigentum, aber nicht mehr zu Eigentümerwechseln ganzer Grundstücke kommen konnte, die - ob nun korrekt ermittelt oder nicht - in der Überhitzungsphase des Marktes die Bodenrichtwerte von EFH-Grundstücken auch in äußerst miesen Lagen hatten explodieren lassen. Bei mit MFH bestandenen Regionen sind somit die Bodenrichtwerte unangetastet oder die Erhöhungen zumindest im Rahmen geblieben.

Pech dagegen vielleicht Leute, wo eine in der Nachbarschaft realisierte Preisüberhitzung zeitlich mit einem Erbfall zusammenfiel und überhöhte Werte nun womöglich nicht mehr in die Freibeträge passen ...

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@vogtsburger  schrieb:

Dass auch ein bebautes Grundstück als 'unbebaut' gelten kann, hatte ich gar nicht in Betracht gezogen, könnte aber beim einen oder anderen Objekt tatsächlich 'zum Tragen' kommen

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Den Fall hat mein Vater. Und natürlich hat das FA die (auf einem dritten Flurstück) frei stehende Garage der unbewohnbaren Ruine (= unbebautes Grundstück) und nicht dem bewohnten Haus zugeschlagen. Womit Elster dann wiederum nicht klar kam.

Er hat die Erklärung aber selbst gemacht und als Rentner jetzt auch viel Zeit, um sich mit dem FA zu streiten …

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@vogtsburger  schrieb:

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@wolfgangreese schrieb:
[...] 

"Wir haben einen Grundsteuerwert von xxx.xxx. ermittelt. Der Eigentümer hält diesen Wert für deutlich überhöht." 

[...]

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Ich denke, es liegt in der Natur der Sache, dass sehr viele Eigentümer den Grundsteuerwert für deutlich überhöht halten (werden).

Und es wird in der Natur der Sache liegen, daß sich Finanzbeamte davon  nicht beeindrucken lassen. Die fabulieren dann auch gerne mal von einer angeblich stattgehabten Änderung der örtlichen Verhältnisse, um den Bruch mit der Wertekonsistenz im Bescheid zu begründen - auch wenn die sich darauf beschränkt, daß nach zwanzig Jahren nun nicht mehr dieselben Äppel auf der Streuobstwiese liegen.

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Aber in der Feststellungserklärung wird ja nicht danach gefragt.

In der Feststellungserklärung werden Angaben abgefragt, ohne kenntlich zu machen, daß man die einer Ertragswertermittlung zu Grunde legen wolle.

Das geht schon bei der Flächenermittlung los: Was ist Nutzfläche (nach den Angaben im Formular im Zweifel alles mit einem Dach drüber und Wänden drumherum)? Dann werden auch Scheunen- und tierschutzrechtlich längst nicht mehr als solche nutzbare Stallflächen mit einer angeblich ortsüblichen Wohnflächen-Bruttokaltmiete multipliziert ...

Eine erneute Ortsbesichtigung durch einen Gutachter würde in solchen Fällen vermutlich nicht schaden, da der Wert solcher bebauter Grundstücke oft niedriger ist als er im unbebauten Zustand wäre.

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Ja, aber wenn die Kosten dafür im krassen Mißverhältnis zum erzielbaren Preis der Immobilie stehen? Es gibt auch jetzt noch oder wieder nicht völlig realitätsfremde Verkäufer, die in Kommunen nicht einmal fernab jeglicher Einzelhandels- und ÖPNV-Infrastruktur gerade mal zehntausend Euro KP fordern und es auch dafür nicht loskriegen.

Beispielsweise: 

https://www.kleinanzeigen.de/s-anzeige/verkaufe-zwei-kleine-haeuser-mit-innenhof/2692723236-208-2317

(Meuselwitz liegt im Dunstkreis von Halle und Leipzig, hat Zugang zum ÖPNV und zum Lebensmitteleinzelhandel, trotzdem gibt es da aktuell zwei Häuser für 6.900 Euro insgesamt)

Da brauchen wir uns nicht zu fragen, was das Finanzamt mit Quadratmeter Gebäudefläche inklusive sämtlicher Nebengelasse mal ... Jahre und fünf, sechs Euro p. m. für so eine Immobilie an "zeitgemäßem Marktwert" ausrechnet. Da tröstet es wenig, wenn der Ertrag aus vorliegendem und auch mit vertretbarem Aufwand nicht zu beseitigendem Leerstand auf Grund des Alters mit 25% Abschlag angesetzt wird. 

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@rschoepe  schrieb:Er hat die Erklärung aber selbst gemacht und als Rentner jetzt auch viel Zeit, um sich mit dem FA zu streiten …

Kein Grund für einen Vorwurf, weil die von obigem Stpfl. angefragten StB die Erklärung stur nach Schema F  ausfertigen wollten. Die hatten nur theoretisch Ortskenntnis und mangels Honorarvolumen auch kein Interesse an Argumenten für eine abweichende Vorgehensweise.

Ich möchte nicht wissen, in wievielen Fällen ein Einspruchsverfahren angezeigt wäre aber deswegen auch gar nicht erst in Betracht gezogen wird.

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@dtx  schrieb:

[...]

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... die Erklärung stur nach Schema F  ausfertigen wollten. Die hatten nur theoretisch Ortskenntnis und mangels Honorarvolumen auch kein Interesse an Argumenten für eine abweichende Vorgehensweise.

Ich möchte nicht wissen, in wievielen Fällen ein Einspruchsverfahren angezeigt wäre aber deswegen auch gar nicht erst in Betracht gezogen wird.

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[...]

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Bei den 'hilfsbereiten', neu gegründeten StB-Gesellschaften, die mit einer Armada von Sprintern durch die Republik fahren wollten oder tatsächlich gefahren sind, um den steuerpflichtigen Grundstückseigentümern quasi am Gartenzaun bei der Feststellungserklärung zu helfen oder Andere, die alles online und professionell erledigen wollten, spielte die Ortskenntnis vermutlich eine eher untergeordnete Rolle, im Gegensatz zum Honorarvolumen.

Argumente für eine abweichende Vorgehensweise und das Thema Einsprüche wurden bei dieser Gelegenheit vermutlich auch nicht thematisiert 😉

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Na ja, wenn es da erstaunlicherweise Niederlassungen am Ort gibt, aber der Ort drei Dutzend Ortsteile hat, die sich über ein Flurstück halb so groß wie das der Landeshauptstadt verteilen, kann es schon mal sein, daß sich die Ortskenntnis nur als theoretische herausstellt. Aber die Auskunft, man schreibe eh nur ab, was in den diversen Unterlagen stehe, egal für wie unsinnig das der just erbende Stpfl. aus dem Nachbardorf in Anbetracht der Tatsachen auch halte ...

Sorry, mangels funktionalem Analphabetismus hätte der das auch selber gekonnt. Und ich hab mir das Gelände später auch mal angeguckt, soweit man es gefahrlos betreten konnte ... der klassische Fall von Fehlberatung, würde der sich darauf eingelassen haben. Das hätte bloß deswegen noch keine Haftung gegeben, weil im Moment noch kein Schaden abzusehen ist. Und wenn er mal eintritt, wird man den Zusammenhang nicht mehr beweisen können. 

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Ich hatte jetzt zu dem Thema Erfolg beim Finanzamt (noch zur alten Einheitsbewertung):

Mandant baut eine alte Lagerhalle zum Wohnhaus um. Bisher erfolgte die Bewertung als "sonstiges bebautes Grundstück".

Ab 01.01. Folgejahr nach Baubeginn habe eine Art- und Wertfortschreibung als unbebautes Grundstück durchbekommen. Das Finanzamt wollte hier nur Nachweise haben (Baubeginnsanzeige und Fotos).

Ab Folgejahr Fertigstellung (ist hier in 2024) ist dann wieder eine Art- und Wertfortschreibung als Einfamilienhaus zu machen.

-> Es funktioniert...

Das Honorar ist hier natürlich nicht hoch, aber fachlich mal interessant 🙂

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Das Problem bei der Grundsteuer ist, dass der Gesetzgeber zur Vereinfachung bewusst einzelne Unschärfen in Kauf nimmt. Wann die Unschärfe aber unerträglich wird, darüber lässt sich trefflich streiten. 

Meines Erachtens bieten sich folgende Erwägungen an:

1. Möglichkeit (wenn der Bodenrichtwert zu hoch ist): Beanstandung der Höhe des Bodenrichtwertes. Hier stellt sich das Problem, dass die Bodenrichtwerte grundsätzlich bindend sein sollen und diese Bindung - nach dem Wunsch des Gesetzgebers - auch keiner finanzgerichtlichen Kontrolle zugänglich sein soll. Dies ist im Hinblick auf Art. 19 IV GG problematisch. Der Gesetzgeber geht wohl in Überstimmung mit der Rechtsprechung des BFH im Erbschaftsteuerrecht aus, dass die Höhe  des Bodenrichtwertes keiner finanzgerichtlichen Überprüfung zugänglich sein soll. Im Bereich der Erbschaftssteuer ist dies durchaus zutreffend, weil nach § 198 BewG der Steuerpflichtige die Möglichkeit hat, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Hierzu gibt es auch ein Aufsatz von Seer, in FR. Die genaue Fundstelle habe ich aber nicht parat. 

2. Möglichkeit: Antrag nach § 163 AO stellen, weil und substantiiert vortragen, weshalb eine Unbilligkeit iSv § 163 I 1 AO vorliegt.  

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@Jon_Werner

https://www.kompetenzzentrum-steuerrecht.de/MEDIEN/publikationen/2019/jzs-FR-2019-20-0941-01-A-002.pdf

Siehe Seiten 9 bis 11. Die Frage ist, wieso der Gesetzgeber die Bodenrichtwerte jeglicher Kontrolle entziehen können soll, wenn das Bodenrichtwertgrundstück keine Merkmale aufweisen dürfe, die sich nur durch eine individuelle Begutachtung erfassen lassen, es dem Stpfl. aber verwehrt bleibt, Argumente aus einer solchen gegen die Veranlagung vorzutragen? Dabei geht es ersichtlich nicht nur um die von Seer in dem Aufsatz angeführten Merkmale, sondern auch um Gestaltung und Beschaffenheit eines Grundstücks, die dessen Nutzbarkeit erheblich einschränken oder vereiteln können. Wenn der Hang zu steil, der Felsen nicht wirtschaftlich zu beseitigen und die Sandgrube längst ausgebeutet ist, der Bodenrichtwert aber noch weit über dem liegt, was andernorts für flaches Gelände festgesetzt wurde, dicht bebaut mit Einfamilienhäusern ...

§ 196 BauGB
Bodenrichtwerte

(1) 1Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). 2In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. 3Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. 4Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. 5Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. 6Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. 7Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) 1Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. 2Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) 1Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. 2Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.