Erschließung eines unbebautes Grundstück

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Hallo zusammen,

ich bin neu hier und hätte eine Frage bezüglich unserer Buchhaltung.

Im Dezember 2023 haben wir eine Mitteilung zur Erschließung eines unbebauten Grundstücks erhalten. Ein Bescheid über die Heranziehung zu einmaligen Beträgen ist bis spätestens 31.12.2025 zu erwarten.

Meiner Ansicht nach sollte dieser Sachverhalt bereits im Jahr 2023 in unserer Bilanz berücksichtigt werden. Konkret würde ich vorschlagen, die Kosten für die Erschließung unter dem Anlagevermögen als "Anlage im Bau" zu erfassen und die damit verbundenen Verbindlichkeiten entsprechend zu verbuchen.

Wie seht ihr das?

Ich freue mich auf eure Meinungen und danke euch im Voraus für eure Rückmeldungen! 😊

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1. Ich habe keine Ahnung.

2. Hast du das mal gegoogelt?

Fließen die Erschließungskosten nicht in die AK des GruBo?

Anlagen im Bau ist mE - mangels Anlagen - einfach falsch. Liegt denn schon ein Bescheid mit Kostennennung vor? Andernfalls halte ich die Bildung einer Verbindlichkeit mangels konkretisierter Verpflichtung auch für unzulässig. Rückstellung ist jedenfalls steuerrechtlich unzulässig, weil zukünftig AK und handelsrechtlich kann man das wohl auch so sehen (vgl. https://datenbank.nwb.de/Dokument/257993/).

In dem Fall vielleicht einfach mal nichts machen 🙂 Bin aber gespannt, ob/was wer anders noch sagt.

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Vorweg ich bin keine Fachkraft für Steuerrecht.

Aber inzwischen auch nicht mehr unbedarft in der Thematik.

Ich würde vorschlagen eine Rückstellung auszuweisen. Die genaue Höhe des Bescheides dürfte ja noch unbekannt sein. Damit können Sie eigentlich keine Verbindlichkeit buchen. 

Wenn sie jetzt 5.000 Euro Verbindlichkeit buchen der Bescheid aber über 5.500 lautet sind ihre Bilanzen 23 und 24 falsch. Bei einer Rückstellung ist eingepreist, dass diese zu klein/ zu groß (besser zu groß) gewesen sein kann.

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Was ist denn der Inhalt der ominösen Mitteilung?

I. d. R. wäre zu buchen:

• Zum Bilanzstichtag auf eigene Rechnung erbrachte Erschließungsleistungen: Anlagen im Bau an Finanzkonto / Verb. aus LuL (bzw. an Aufwandskonto bei Umbuchung);
  
  
• Zum Bilanzstichtag auf Rechnung der Gemeinde erbrachte Erschließungsleistungen, die später – abzüglich des 10%igen gemeindlichen Eigenanteils – über den Beitragsbescheid der Gemeinde wieder erstattet werden: halbfertige Arbeiten an Finanzkonto / Verb. aus LuL (bzw. an Aufwandskonto bei Umbuchung);
  
  
• Zum Bilanzstichtag von dritter Seite erbrachte Erschließungsleistungen, die später a. G. eines Beitragsbescheids bezahlt werden müssen: Anlagen im Bau an Rückstellung;
  
  
• Künftige Erschließungskosten: noch keine Buchung.

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Unbebautes Grundstück -> Erstmalige Erschließungskosten sind regelmäßig AK des GuB zuzuordnen. Also sehr wahrscheinlich keine AnlagiBau. 

Wie Sie jetzt auf halbfertige Leistungen kommen bei einem Gegenstand des AVs ist spannend 🤔

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Zitat aus dem Beck’schen Bilanzkommentar (zu §247 Rz 364 - Anlagen im Bau):

„… Investitionen des Kfm für alle VG des Sachanlagevermögens … Nach Fertigstellung werden die VG auf die einzelnen Posten des Anlagevermögens … umgebucht.“

Das ist so auch absolut sinnvoll, weil niemand in seinem Anlagevermögen 100 einzelne Zugänge zu einem einzelnen Grundstück haben möchte.

Was sonst außer „halbfertige Arbeiten“, wenn ich die Erschließungsarbeiten im Auftrag der Gemeinde durchführe?

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Wenn das für Sie nur deswegen Sinn macht, ist das schön.

100 oder mehr Zugänge sind doch keine Seltenheit in der Praxis. Insbesondere selbst gebauten Gebäuden.

Finde ich trotzdem unendlich umständlich.

Wo es sonst hingebucht werden soll? Auf das Konto auf welchem letztendlich stehen sollte: Grundstücke. Die Kostenrückerstattung dann dagegen.

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@jjunker  schrieb:

Ich würde vorschlagen eine Rückstellung auszuweisen.

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Nur, falls hier Azubis mitlesen: 😉

Steuerlich soll es so etwas geben wie ein Rückstellungsverbot für künftige Anschaffungs-/Herstellungskosten (§ 5 Abs. 4b EStG).

@christiankunz  schrieb:

I. d. R. wäre zu buchen:

• Zum Bilanzstichtag auf eigene Rechnung erbrachte Erschließungsleistungen: Anlagen im Bau an Finanzkonto / Verb. aus LuL (bzw. an Aufwandskonto bei Umbuchung);
  
  
• Zum Bilanzstichtag auf Rechnung der Gemeinde erbrachte Erschließungsleistungen, die später – abzüglich des 10%igen gemeindlichen Eigenanteils – über den Beitragsbescheid der Gemeinde wieder erstattet werden: halbfertige Arbeiten an Finanzkonto / Verb. aus LuL (bzw. an Aufwandskonto bei Umbuchung);
  
  
• Zum Bilanzstichtag von dritter Seite erbrachte Erschließungsleistungen, die später a. G. eines Beitragsbescheids bezahlt werden müssen: Anlagen im Bau an Rückstellung;
  
  
• Künftige Erschließungskosten: noch keine Buchung.

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Nur, falls hier Azubis mitlesen: 😉

Bei Anlagen im Bau befinden wir uns im Anlagevermögen, bei Halbfertigen Arbeiten befinden wir uns im Umlaufvermögen.

[Klug 💩 modus aus] 😎

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Bei Anlagen im Bau befinden wir uns im Anlagevermögen, bei Halbfertigen Arbeiten befinden wir uns im Umlaufvermögen.

Diese zutreffende Feststellung ändert aber nichts am o. g. Buchungsvorschlag.

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@christiankunz  schrieb:

Bei Anlagen im Bau befinden wir uns im Anlagevermögen, bei Halbfertigen Arbeiten befinden wir uns im Umlaufvermögen.

Diese zutreffende Feststellung ändert aber nichts am o. g. Buchungsvorschlag.

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Wenn wir uns laut Aufgabenstellung im Anlagevermögen befinden, schon. 🤓

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Wenn wir uns laut Aufgabenstellung im Anlagevermögen befinden, schon. 

Die Aufgabenstellung bestand nach meinem Verständnis darin, einer „Mitteilung zur Erschließung“, deren Inhalt wir bisher nicht kennen, einen Sachverhalt zu entnehmen und buchhalterisch umzusetzen. Weder aus dem – nur vermutbaren – Sachverhalt noch aus der Fragestellung ergibt sich zwingend eine Einschränkung auf Buchungen im Bereich des Anlagevermögens.

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BiBuL verweist anfangs direkt auf das Anlagevermögen.

Sie haben aber natürlich Recht, dieser Punkt müsste noch explizit geklärt werden.

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BiBuL verweist anfangs direkt auf das Anlagevermögen.

Sie haben aber natürlich Recht, dieser Punkt müsste noch explizit geklärt werden.

Der Ausweis halbfertiger Bauten (= Umlaufvermögen) kann – je nach Konstellation – auch dann richtig sein, wenn das Grundstück selbst zum Anlagevermögen gehört.

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Natürlich, der Klassiker: Der gewerbliche Erbbaurechtshändler!

Bei dem wäre der GruBo AV, aber das Gebäude UV!

... @christiankunz oder welche Konstellationen gibt es da noch?

PS: Laut Sachverhalt geht es um die Erschließung eines unbebauten Grundstückes, das sich im AV befindet. Die Kosten der erstmaligen Erschließung sind aber - jedenfalls steuerrechtlich - immer dem GruBo zuzurechnen und nicht den HK eines noch zu errichtenden Gebäudes.

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welche bestimmten Konstellationen gibt es da noch?

Z. B. die in #8 Unterpunkt 2 genannte: Erschließungsleistungen im Auftrag der Gemeinde, die ihr gegenüber erst abgerechnet werden müssen, bevor 90 % davon wiederum Gegenstand eines Erschließungsbeitragsbescheides werden.

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Hallo zusammen,

zunächst einmal vielen Dank für eure zahlreichen Antworten und Anregungen.

Die Mitteilung betrifft eine Umstellung von Baukostenzuschüssen auf einmalige Beiträge, speziell im Rahmen einer Sonderregelung für unbebaute Grundstücke.

In dieser Mitteilung sind konkrete Beträge angegeben. Aus diesem Grund werde ich

eine Verbindlichkeit zu passivieren, um die in der Mitteilung ausgewiesenen Beträge korrekt zu erfassen. Die erstmaligen Erschließungskosten für unser unbebautes Grundstück würde ich unter dem Anlagevermögen als "Anlage im Bau" verbuchen. Dies deshalb, weil diese Kosten zunächst als nachträgliche AK für das unbebaute Grundstück gelten. Sobald das Grundstück erschlossen ist und uns ein entsprechender Bescheid vorliegt, würde ich die "Anlage im Bau" in das Anlagevermögen unter "unbebaute Grundstücke" umbuchen.

So ist mein Gedankengang zur Buchung dieser Vorgänge. Ich bin gespannt auf eure Meinungen und weitere Vorschläge.

Vielen Dank im Voraus für eure Rückmeldungen und Unterstützung! 😊

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Hallo,

wenn Sie die Kosten als Anschaffungskosten für das Grundstück behandeln wollen, wieso diese nicht direkt auf "Grundstücke" buchen.

Ein Grundstück kann sich ja nicht "im Bau" befinden 😀

Edit: Es ändert sich ja auch an der Afa nichts, da das Grundstück ja höchstwahrscheinlich nicht abgeschrieben wird.

Und nochmal eine Anmerkung: Ich würds im Anlageverzeichnis einfach den ursprünglichen Inventar zuordnen. Falls ein Abgang doch mal gebucht werden muss ist alles in einer Position. Es kann nichts übersehen werden.

Wieso soll man sich alles unnötig schwer machen?

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Eine vernünftige Antwort werden Sie erst dann bekommen, wenn Sie endlich den eigentlichen Kern der Mitteilung bekanntgeben: Was ist der wesentliche Inhalt des Bescheides? Wer stellt wem welche Leistung in Rechnung? Gegen welche Gegenleistung? Welche Leistung ist bereits erbracht, welche steht noch aus?

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Welche Information wollen Sie denn noch?

"Erstmalige Erschließungskosten" für ein unbebautes Grundstück im Anlagevermögen. Meine Güte 😀

Nachträgliche Anschaffungskosten und gut ist es...

Das ist jetzt keine Raketenwissenschaft 😂

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Hallo,

mangels wirtschaftlicher Verursachung (zum/am 31. Dezember 2023) ist der Vorgang m. E. gar nicht in der Bilanz auf den 31. Dezember 2023 zu berücksichtigen (kein Ansatz dem Grunde nach).

Beste Grüße

Christian Wielgoß

[#21]

Sie wissen aber, dass diese wirtschaftliche Belastung zum Zeitpunkt x auf Sie zukommen wird. Damit wird, wenn in diesem Fall auch wohl in geringem Umfang, die zukünftige Kreditwürdigkeit beeinflusst. Ergo Rückstellung bilden. 

Verursacht da beauftragt wurde wohl in 2023?

https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/rueckstellungen-ueberblick-nach-handels-und-steuerrecht_idesk_PI20354_HI2720703.html

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Ein Bescheid über die konkrete Heranziehung zu diesen einmaligen Beiträgen wird uns laut dieser Mitteilung bis spätestens 31.12.2025 zugestellt. Aktuell liegt uns dieser Bescheid jedoch noch nicht vor.

Bis zum Eintreffen dieses Bescheids sehe ich nicht korrekt die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bilanzieren. Erst nach Erhalt des Bescheids und nach erfolgter Erschließung des Grundstücks würde ich die notwendigen buchhalterischen Maßnahmen ergreifen.

Aus Gründen des Gläubigerschutzes und zur Klarheit der Bilanzierung sehe ich die Notwendigkeit, die Verbindlichkeiten aus den angekündigten Einmalbeträgen zu passivieren.

Oder denke ich zu weit und sollte den Bescheid der Verbandsgemeinde abwarten, bevor ich weitere buchhalterische Schritte unternehme?

Vielen Dank 🙂

[#23]

Sie wissen aber, dass diese wirtschaftliche Belastung zum Zeitpunkt x auf Sie zukommen wird. Damit wird, wenn in diesem Fall auch wohl in geringem Umfang, die zukünftige Kreditwürdigkeit beeinflusst. Ergo Rückstellung bilden. 

Hallo jjunker,

Schuld ist Schuld - auch für eine Rückstellung fehlt die wirtschaftliche Verursachung.

Im Übrigen können Rückstellungen für Anschaffungskosten nur in Ausnahmefällen gebildet werden (wie bei Zeitwertüberschreitung - in der Praxis eher unrelevant).

Beste Grüße

Christian Wielgoß

[#24]

Nach meinem Verständnis werden Rückstellungen gebildet, wenn der Betrag noch ungewiss ist. In unserem Fall steht der Betrag jedoch fest. Daher hätte ich, eine Verbindlichkeit gebildet. Die Frage ist: Was buche ich dagegen?

Vielen Dank 🙂 

[#25]

Das der Betrag endgültig feststeht wenn der finale Bescheid erst Ende 25 zu erwarten ist hatte ich nicht gelesen/aufgenommen/verstanden. 

Ich würde 1590 oder 1370 vorschlagen und die Frage an die Chefin weitergeben. Wenn Sie selber der Chef sind... den letzten beißen die Hunde. *Duck und weg* 😇

[#26 · Accepted solution]

@wielgoß hat es doch nun mehrfach gesagt:

Eine Verbindlichkeit ist erst anzusetzen, wenn sie rechtlich enstanden und wirtschaftlich verursacht ist. Vorliegend mangelt es wohl jedenfalls an letzterem. @BiBuL somit keine Verbindlichkeit! Auch keine "sonstige".

Und ob die Erschließungskosten dann, wenn es mal soweit ist und die Arbeiten am nächsten Abschlussstichtag noch nicht abgeschlossen sein sollten, isoliert als Anlagen im Bau erfasst werden können, wage ich auch zu bezweifeln.

Und um beim Zitat von @christiankunz zu bleiben: Als Anlagen im Bau sind alle VG des Anlagevermögens, die sich in Herstellung befinden, zu erfassen, ja. Wenn aber die erstmaligen Erschließungskosten AK und nicht HK sind... 

[#27]

Ich möchte mich bei allen für die wertvollen Antworten und Anregungen bedanken. Nach sorgfältiger Überlegung und unter Berücksichtigung der Empfehlung von Herrn Wielgoß habe ich beschlossen, die Mitteilung bezüglich der Erschließungskosten nicht in die Bilanz zum 31. Dezember 2023 aufzunehmen. Ich bin gespannt darauf, wie der Wirtschaftsprüfer den Sachverhalt bewertet.

Ich wünsche euch allen ein erholsames und schönes Wochenende!