Steuerrecht: § 21 i.V.m. § 20 EStG, Abgeltungssteuer bei Vermietungen

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Liebe Fachleute,

wie seht Ihr die fachlichen korrekten Werte aus den Hausgeldabrechnungen/Mieterkautionskonten bei Vermietungseinkünften.

Laut Gesetz § 20 (8) EStG müssen diese in Einkünfte in § 21 EStG umgewandelt werden.

§ 20 EStG - Einzelnorm

(8) 1Soweit Einkünfte der in den Absätzen 1, 2 und 3 bezeichneten Art zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb, aus selbständiger Arbeit oder aus Vermietung und Verpachtung gehören, sind sie diesen Einkünften zuzurechnen. 2Absatz 4a findet insoweit keine Anwendung.

Was passiert mit dem belastetem FSA (Sparer-Pauschbetrag § 20 (9) EStG) vom Vermieter für das Kautions/Anteilskonto vom Mieter?

Dem Mieter sein FSA wird eben nicht belastet, der Vermieter muss aber trotzdem dem Mieter nach Auszug bzw. regelmäßig die Zinserträge auf dem Kautionskonto gutschreiben.

Kautionen / 2 Mietkaution und Verzinsung | Haufe Finance Office Premium | Finance | Haufe

Wie kommt der Mieter nun an die Abgeltungssteuer, weil der Vermieter sicherlich einen ganz anderen Steuersatz als der Mieter hat.

Gibt es hier Bankexperten, die das System gesetzlich in Theorie und Praxis verstehen?

Bei uns in der Steuerkanzlei werden die abgeführten Abgeltungssteuern aus den Hausgeldabrechnungen z.B. bei der Erhaltungsrücklage in der Anlage KAP erklärt, allerdings beim Vermieter. Laut Gesetz müssen diese Abgeltungssteuern aber in Einkünfte aus Vermietung umqualifiziert werden.

Wie geht Ihr hier im Alltag vor?

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Kautionskonten sind Treuhandkonten. Der Treuhänder kann dafür keinen FSA erteilen. Die Einnahmen hieraus sind § 20 EStG beim Treugeber. Der Vermieter muss dem Treugeber die Steuerbescheinigung aushändigen und der kann sich die KESt/Solz über die Steuererklärung erstatten lassen (unter den sonstige Voraussetzungen).

mfg

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@Interceptor damit widersprichst du aber dem Gesetz... Evtl. muss zwischen Mieter und Vermieterseite unterschieden werden.

Mieter = Privat, somit § 20 EStG ohne Frage

Vermieter = Unternehmer, somit § 21 EStG mit Umqualifizierung aller Einkünfte daraus, auch aus KAP

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 ... wem gehört denn wirtschaftlich das Geld auf dem TREUHANDKONTO?

mfg

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Ich sehe das Problem irgendwie gerade nicht:

Zinsen aus Hausgeldabrechnungen (bspw. für Instandhaltungskonto) = Eigentum des Vermieters, damit Umdeutung in V+V-Einkünfte und "Rückholung" der gezahlten KESt (+SolZ) beim Vermieter im Rahmen der ESt, da die Hausverwaltungen keine FSA erteilen können, da sie lediglich fremde Gelder verwalten (so wie @Interceptor schon angemerkt hat: Treuhand)

Zinsen auf dem Mietkautionskonto = Eigentum des Mieters, damit keinerlei Umdeutungen, sondern Mieter bekommt Steuerbescheinigung und erklärt in seiner ESt ganz normal die Kapitalerträge. Der Vermieter hat weiter nichts damit zu tun (erneut Stichwort Treuhand).

Die Umdeutung findet übrigens nicht bei den Steuern statt (das bleiben immer Kapitalertragsteuern), sondern bei den Zinseinkünften. Das sind keine Kapitaleinkünfte mehr, sondern stattdessen Einkünfte aus V+V. Erklärt werden also die Zinsen in der Anlage V als Einkünfte und die KESt abweichend davon in der Anlage Kap geltend gemacht.

Edit: Rechtschreibfehler korrigiert, soweit entdeckt

[#6 · Accepted solution]

Ach Leute 🙄

EStR R 21.2 (2)

mfg

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@Interceptor 

Ups...der kleine Satz ist mir doch bisher glatt verborgen geblieben. 🙈

Werde ich dann ab jetzt nie wieder vergessen. 😂

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@steme ok, das macht Sinn.

Danke @Interceptor für die Richtlinie = Verwaltungsanweisung (intern), kein Gesetz:

EStH 2021 - § 21

Wo in der Anlage V erklärst du genau diese Zinseinnahmen?

Einkommensteuer 2024 | Landesamt für Steuern Niedersachsen

Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung ( 080 - Anlage V (2024) - für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung )

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@Interceptor  DANKE für den Tipp, hatte ich wohl an der HVF LB nicht richtig zugehört bzw. schon wieder vergessen...

Trotzdem seltsam, dass es im Gesetz anders steht, werde es ab sofort dann auch so machen, geht am Schnellsten:

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Bisher hab ich die immer in der Anlage V Ziffer 19 "Öffentliche Zuschüsse nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder zu Erhaltungsaufwendungen, Aufwendungszuschüsse, Guthabenzinsen aus Bausparverträgen und sonstige Einnahmen" eingetragen, da kamen auch nie irgendwelche Rückfragen.

Und die KESt dann immer unter dem Punkt "Steuerbescheinigung zu Kapitalerträgen aus anderen Einkunftsarten" (Anlage Kap Zeile 7).

Zukünftig dann wohl "ganz normal" in der Anlage Kap. 😂