Ein Haus 2 Baujahre

[#1]

Ich habe jetzt schon mehrmals den Fall gehabt das ein Haus aus 2 verschiedenen Teilen besteht (Keine Kernsanierung!!!

z.B. Einfamilienhaus gesamt 124 qm Wohnfläche, 60 davon Baujahr 1936 und 64 qm Baujahr 1989. Wie tragt ihr das ein? Teilt ihr das Haus entsprechend obwohl es ja ein Baukörper ist - Dachgeschoß wurde aufgesetzt?

[#2 · Accepted solution]

In der Anleitung zu den Vordruck steht folgendes zum Baujahr:

[#3]

Man könnte es Mal auf Hainblöd versuchen und im Zuge des Anbaus eine Kernsanierung mit angeben. Würde für spätere Zwecke eine höhere Abschreibung ermöglichen wenn die Werte von Grundsteuer und anderen Steuern je konsolidiert werden sollten..... 

Das wäre aber spekulativ und ganz klar gegen die FAQ... Insofern wohl als rechtswidrig anzusehen.🤗

[#4]

Erstbezug ist klar. Aber man trägt dann schon die kompletten m² ein, oder?

[#5]

Welchen Zusammenhang sehen Sie zwischen den Angaben der Grundsteuererklärung, und der Abschreibungsberechnung? Was genau soll da konsolidiert werden? Die Definition von Baujahr? Kriegen wir dann auch 80 Jahre Nutzungsdauer wie in Anlage 38 BewG? 

Nochmal ganz simpel erklärt:

Baujahr ist das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit.

Anbau und Erweiterung führen nur zu mehr Wohnfläche. 

Kernsanierung ist nur zu bejahen, wenn absolut alles neu gemacht wird und nur noch die Wände stehen geblieben sind.

[#6]

Ich würde das mal praktisch machen:

1. Berechnung: ursprüngliches Baujahr

2. Berechnung: Baujahr des Anbaus

3. Berechnung: Kernsanierung im Jahr des Anbaus

Durch die verschiedenen Abzinsungen von G+B und verschiedenen Mieten lt. Anlage kommen in jedem Fall bei den 3 Varianten verschiedene Werte heraus.

-> Dann erst mal vergleichen, was günstiger ist und ggf. eine Begründung dazu überlegen.

[#7]

Ich erweitere diese Frage mal um folgendes Problem und hoffe auch Antworten. Wir bewegen uns im Bundesmodell:

Zunächst:

Die Verwaltungsauffassung besagt im Anwendungserlass zur GrSt, dass das ursprüngliche Baujahr maßgebend ist und nur dann, wenn die Voraussetzungen einer Kernsanierung vorliegen, ein neues fiktives Baujahr zu errechnen ist. Wie dies geht, ist AEBewGrSt vorgegeben.

Nun aber folgender Sachverhalt:

Wirtschaftliche Einheit ist Wohneigentum, d.h. nur eine Eigentumswohnung und nicht das ganze Gebäude. Die ETW liegt ferner im (aufgestockten!) 2. Stock.

Baujahr des ursprünglichen Gebäudes vor 1949, dieses hatte aber nur EG und 1. OG. Aufstockung in den 1990ern, die jetzt relevante ETW liegt im aufgestockten 2. OG.

Gilt auch hier o.g. Grundsatz oder ist, da wirtschaftliche Einheit ja nur eine bestimmte ETW ist, das "Baujahr der wirtschaftlichen Einheit" relevant, welches dann wohl doch eher in den 1990er Jahren läge.

Sind jemandem für diesen Fall "ETW im aufgestockten Teil" irgendwelche Fundstellen bekannt?

[#8]

Oftmals gehen solche Aufstockungen mit der Kernsanierung des ursprünglichen Teils einher. 

Austausch aller Frisch- und Abwasserleitungen, neue Elektrik, neues Heizungssystem,...

Wenn zwischen 1949 und den frühen 90ern nicht saniert wurde wäre das doch hochwahrscheinlich. Ist das geklärt?

Weil dann wäre für den ganzen Bau 199x anzusetzen. 

[#9]

Das stimmt natürlich, aber auch dann käme nicht unbedingt das gleiche raus, siehe die Beispiele im AEBewGrSt, denn dann wären ja noch 10% der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abzuziehen.

Ferner ist uns (und dem Mandant auch nicht) im vorliegenden Fall nicht bekannt, ob kernsaniert wurde.

Ich frage mich, ob im geschilderten Fall auch auf das Baujahr des Gebäudes als Ganzes abzustellen ist oder auf das Baujahr der wirtschaftlichen Einheit.

[#10]

Bei der Definition von Baujahr steht schwarz auf weiß, dass eine Aufstockung irrelevant ist. Und es wird im Formular explizit nach dem "Gebäude" gefragt, nicht nach der wirtschaftlichen Einheit.

Nehmen wir mal an, mir würden alle Wohnungen gehören. Dann hätte ich ein Mietwohngrundstück, Baujahr vor 1948.  

Jetzt möchte ich eine Wohnung verkaufen, und lasse das Grundstück teilen. Immer noch mein Mietwohngrundstück mit Baujahr vor 1948.

Jetzt verkaufe ich die oberste Wohnung. Ich hab dann Wohnungseigentum unten, und der Käufer hat Wohnungseigentum oben. Dann ist das immer noch ein Haus mit Baujahr vor 1948. Durch eine Teilung wird das Wohnungseigentum nicht um 50 Jahre jünger, und die Grundsteuer entsprechend wesentlich teurer.

[#11]

Freiwillig Kernsanierung zu bejahen halte ich für grob fahrlässig und ist aus meiner Sicht ein Beratungsfehler. Die Definition lässt sehr viel Interpretationsspielraum.

Die Gebäude sind meiner Meinung nach so lange nicht kernsaniert, bis ein Sachverständiger vom Finanzamt vor Ort das Gegenteil beweist.

[#12]

Bei der Definition von Baujahr steht schwarz auf weiß, dass eine Aufstockung irrelevant ist. Und es wird im Formular explizit nach dem "Gebäude" gefragt, nicht nach der wirtschaftlichen Einheit.

Nehmen wir mal an, mir würden alle Wohnungen gehören. Dann hätte ich ein Mietwohngrundstück, Baujahr vor 1948.  

Jetzt möchte ich eine Wohnung verkaufen, und lasse das Grundstück teilen. Immer noch mein Mietwohngrundstück mit Baujahr vor 1948.

Jetzt verkaufe ich die oberste Wohnung. Ich hab dann Wohnungseigentum unten, und der Käufer hat Wohnungseigentum oben. Dann ist das immer noch ein Haus mit Baujahr vor 1948. Durch eine Teilung wird das Wohnungseigentum nicht um 50 Jahre jünger, und die Grundsteuer entsprechend wesentlich teurer.

Auch das was Sie anbringen ist natürlich richtig, nur liegt hier wie erläutert ein etwas anderer Sachverhalt vor, für den evtl. eine Erklärung mit BJ vor 1948 unter Nutzung des Freitextfelds in Betracht kommt. Denn ebenfalls schwarz auf weiß (A 259.6 Abs. 2 S 4 AEBewGrSt) steht geschrieben, dass in Aufstockungsfällen eine Kernsanierung zu prüfen ist, worüber dem Mandant jedoch keine Informationen vorliegen.

Dennoch weicht der vorliegende Fall vom m.E. typischen Fall der Aufstockung eines EFH etwa ab (vorher exakt eine wirtschaftliche Einheit wE, nachher ebenfalls exakt eine wE). Hier jedoch zwei wE ab 1940er Jahre (unbekannte Eigentümer und kein Mandatsverhältnis) sowie eine zusätzliche dritte wE ab den 1990er Jahren (=Mandant).

Daher meine leisen Zweifel.