Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz - EWSG ("Dezember-Soforthilfe") // welche Mieter haben welchen Anspruch ?

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Hallo Community,

ich habe aktuell gerade die Frage zu klären, welche Mieter welche Ansprüche aufgrund des "Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetzes" (EWSG) haben

• Anspruch auf 1/12 des gesamten Entlastungsbetrages monatlich für 2022 und für jeden Mieter ?

oder gibt es andere Spitzfindigkeiten ?

Es gab ja in 2022 z.B. auch Mieterwechsel und für 2022 auch bereits Betriebskostenabrechnungen, die evtl. 'Nachwirkungen' haben bzw. falsch sein könnten  und evtl. korrigiert werden müssten

Ich habe diverse Quellen (darunter auch den Originaltext des Gesetzes) gelesen, bin aber leider noch nicht zu 100% schlau daraus geworden 😉

Mir geht es im Moment nicht um die Verbuchung dieser Beträge, sondern um die Betriebskostenabrechnungen

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Nachtrag : 

ein konkretes Beispiel :   ein vermietetes Mehrfamilienhaus

in der folgenden Gas-Abrechnung wurde das EWSG erstmals erwähnt und berücksichtigt:

Rechnungsdatum	02.11.2023
Abrechnungszeitraum	07.10.2022 bis 30.04.2023

Für die Betriebskosten dieses Mietobjekts ist ein Abrechnungszeitraum 01.07. bis 30.06. des Folgejahres vereinbart.

Die Betriebskosten 1.7.2021-30.6.2022 wurden also bereits abgerechnet (aber ohne Berücksichtigung des EWSG (Entlastungsbetrag "Dezember-Hilfe 20222")

Die Betriebskosten 1.7.2022-30.6.2023 müssen noch abgerechnet werden (aber mit Berücksichtigung des EWSG und der "Energiepreisbremse Gas")

In beiden Abrechnungszeiträumen gab es Mieterwechsel und Leerstände

Jetzt stellt sich die Frage, ob bereits abgerechnete und/oder ausgezogene Mieter noch anteilige Ansprüche bzgl. des EWSG haben, also auch noch für die Monate Januar bis Juni 2022 ...

und falls ja, ob der Vermieter die falschen Abrechnungen korrigieren, neu zustellen und die Erstattungen auszahlen müsste oder die entsprechenden Beträge in den neuen Betriebskostenabrechnungen einfließen lassen kann.

Das deutsche Mietrecht ist ja so kompliziert, dass sich Vermieter keine Fehler erlauben sollten, wenn sie keine juristischen Auseinandersetzungen mit 'schwierigen' Mietern riskieren wollen.

Zur Zeit nutzen viele Mieter jede Gelegenheit, gegen die Betriebskostenabrechnungen Widerspruch einzulegen und die Zahlungen zurückzuhalten

Nachtrag:

... eine der 'Spitzfindigkeiten' ist z.B., ob man den Entlastungsbetrag 'gerecht' auf die Mieter anhand derer monatlicher Gasverbräuche verteilen soll oder 'stur' nach der Regel: " 1/12 des Entlastungsbetrags pro Monat auf die Mieter verteilen."

Dann wäre aber im Sommer die Erstattung evtl. höher als die Kosten für den Gasverbrauch 

Nachtrag:

... und nun noch für Diejenigen, die bei 'Weltliteratur' nur den Anfang und das Ende lesen, hier zum Schluss noch eine Verständnisfrage zum EWSG:

Welchen Anspruch auf Entlastung nach dem EWSG ("Dezemberhilfe") hat ein Mieter, der erst im November oder Dezember 2022 eingezogen oder schon im Februar 2022 ausgezogen ist ?

... und wenn die Fragen zu trivial sind, gehe ich gerne in einen Alphabetisierungskurs und lerne erst nochmal das Lesen, falls es groß und breit irgendwo steht oder sowieso so klar wie Kloßbrühe ist 😎

(... wenn ich allerdings die recht umfangreiche FAQ des BMWK sehe, kann die Anwendung des EWSG eigentlich nicht allzu trivial sein) 

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... je mehr man liest, desto mehr Antworten aber auch mehr Fragen ergeben sich ..

... schon witzig, dass man aus einem solchen Schnellschuss-Gesetz der Regierung ein solches Bürokratie- und Verwaltungsmonster machen kann ...

... ich nehme an, dass sich die Mietervereine und die Vermietervereine und der Berufsstand der Rechtsanwälte nicht über mangelnden Klärungsbedarf zu diesem Thema beklagen kann

... hier noch eine von vielen 'offiziellen' Fundstellen

https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Downloads/I/infoblatt-dezember-abschlag-fur-gas-und-warme.pdf?__blob=publicationFile&v=6#:~:text=Sie%20k%C3%B6nnen%20einmalig%20im%20Dezember,Ihrer%2FIhrem%20Vermieter%2FIn.

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... dummerweise werden einige naheliegende und praxisnahe Fragen in den vielen 'offiziellen' und 'inoffiziellen' Quellen nicht gestellt und somit auch nicht beantwortet.

Bei Langzeit-Mietverhältnissen wird es mit der Abrechnung der "Dezemberhilfe 2022" sicher keine Probleme geben. Dem Mieter wird es ziemlich egal sein, ob er die Dezemberhilfe etwas früher oder erst mit der nächsten Betriebskostenabrechnung erhält 

Aber ich spreche vor allem von Mietverhältnissen, die im laufe des Jahres 2022 begonnen oder geendet haben.

Beispiele:

• Hat ein Mieter auch schon Anspruch auf die volle "Dezemberhilfe 2022", wenn er erst im Dezember, November oder Oktober 2022 eingezogen ist ?

• Hat ein Mieter noch Anspruch auf einen Teil der "Dezemberhilfe 2022", wenn er in 2022, aber bereits vor dem Dezember 2022 ausgezogen ist ?

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... oder nochmal anders und kürzer gefragt:

muss die gesamte Dezemberhilfe 2022 nur an die Mieter ausgezahlt werden, die im Dezember 2022 Mieter der abzurechnenden Wohneinheit waren ?

... wobei ein Leerstand im Dezember 2022 wohl auch wie eine Mieter-Partei zählt 😅

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... übrigens :

"was ich schon immer wissen wollte und bisher schon 5 mal zu fragen wagte"

muss die gesamte Dezemberhilfe 2022 (laut EWSG) nur an die Mieter ausgezahlt werden, die im Dezember 2022 Mieter der abzurechnenden Wohneinheit waren ?

Ich verstehe das Gesetz "EWSG" so, dass ein Mieter, der im November 2022 ausgezogen ist, leer ausgeht

... apropos, auf besonderen Wunsch hat dieser Thread jetzt einen Datev-Bezug 😎

Nachtrag:

der Einwand, man solle doch besser einen Fachanwalt für Mietrecht fragen, ist wäre zwar völlig berechtigt, aber nun ist das Kind ja schon in den tiefen Brunnen gefallen, ohne ein Echo ... 

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Vergessen Sie bitte nicht, noch die neuen Community-Mitglieder zu begrüßen.

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Nachtrag:

... es geht ja eigentlich um 'nichts', nur um Geld, aber Manche gehen eben schon wegen einigen Euros auf die Barrikaden

Im Wesentlichen geht es darum, ob der 'Dezember22-Mieter' den vollen Betrag erhält und der 'November22-Mieter' gar nichts, nada, niente 

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@vogtsburger 

Da Fragen im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnung doch sehr speziell und komplex sind, empfiehlt es sich, Kontakt zu den Stellen aufzunehmen, die sich täglich damit befassen. (Ich hatte mal irgendwo aufgeschnappt, dass mehr als der Hälfte aller BK-Abrechnungen falsch sein sollen.)   

Es gibt einige Hinweise, dass nicht alles zur Dezemberhilfe 2022 (EWSG) rechtssicher geregelt ist. Mit den Unsicherheiten werden daher alle Beteiligten leben müssen, bis Juristen geklärt haben, was andere Juristen (im Rahmen der Gesetzgebung) gemeint haben.

Ohne tief in das Thema eingestiegen zu sein. 

Auf der S. 2 des offiziellen Informationsblatts der Bundesregierung, welches den Mietern auszuhändigen ist, steht:  

„Das bedeutet: Ihr/e Vermieter/in wird zunächst von dem Dezember-Abschlag für das gesamte Haus befreit, muss aber diese Entlastung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 an Sie und die weiteren Mieterinnen und Mieter weitergeben. Dazu wird der Gesamtbetrag der Betriebskosten um den Dezemberabschlag verringert. Die Betriebskosten werden nach dem gewohnten Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Mieter/innen im Gebäude umgelegt.“

Techem, Ista etc. rechnen die Heizkosten wie bisher nach HKVO unter Berücksichtigung des Mieterwechsels und des Verteilerschlüssels ab. Dabei ziehen sie vor der Verteilung die Dezemberhilfe von den Gesamtkosten ab.  

„Vagabundierende“ Mieter werden somit aus mehreren BK-/HK-Abrechnungen entsprechend ihrer Verbrauchstellenzugehörigkeit zeitanteilig „beglückt“. Wenn nun Kosten und Kostenreduktion (Dezemberhilfe) in gleicher Weise verteilt werden, sollten Sie eigentlich kein zu klärendes Problem mehr haben, oder?

PS: Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum ist schon übel.

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Danke für die Hinweise, @hapet ,

ich habe schon mehrere 'offizielle' Informationsschriften und FAQs gelesen, aber in allen Quellen entdecke ich leider unpräzise und teils widersprüchliche oder missverständliche Formulierungen.

Hinzu kommen die oft schwer nachvollziehbaren Abrechnungs-Konstrukte der Energieversorger , die individuellen Abschlags-Vereinbarungen mit den Mietern und weitere Komplikationen.

Manche Mieter sind erpicht darauf, Fehler zu finden, um die Abrechnungsbeträge kürzen oder zurückhalten zu können oder mal endlich einen Mieterverein einzuschalten. Man gönnt sich ja sonst nichts.

Ich werde wohl mal wieder ein paar offene Fragen mit einem Fachanwalt für Mietrecht klären müssen. Beim letzten (erfolgreichen) Termin meinte die RAin "also dann bis zum nächsten Fall" 😉 

[#11 · Accepted solution]

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@vogtsburger  schrieb:

Danke für die Hinweise, @hapet ,

ich habe schon mehrere 'offizielle' Informationsschriften und FAQs gelesen, aber in allen Quellen entdecke ich leider unpräzise und teils widersprüchliche oder missverständliche Formulierungen.

Da die Dezemberhilfe von den Kosten abgezogen und anschließend wie bisher umgelegt wird, haben Sie doch  zumindest in diesem Punkt Klarheit.  Zu Ihrer wiederholt gestellten Frage schreibt u. a. die ISTA hier ganz deutlich, dass der Entlastungsbetrag auch Mietern zusteht, die vor dem 01.12. ausgezogen sind.

Hinzu kommen die oft schwer nachvollziehbaren Abrechnungs-Konstrukte der Energieversorger , die individuellen Abschlags-Vereinbarungen mit den Mietern und weitere Komplikationen.

Nicht nur die Abrechnungen, sondern auch der Umgang vieler Energieversorger sind eine Zumutung. Die „Leidensberichte“ Betroffener füllen die einschlägigen Bewertungsportale. In den HK-Abrechnungen sollte eigentlich der Gesamtentlastungsbetrag sowie der auf den Mieter anteilig entfallende Entlastungsbetrag aufgeführt und alles andere wie bisher aufgeführt sein.

Bzgl. der Reduzierung des HK-Mieterabschlags für Dezember (ja, nein, in welcher Höhe etc.) sind wohl etliche Vermieter rechtstheoretischen Diskussionen ausgewichen, indem sie auf diesen einfach vollständig verzichtet haben. Ein, wie ich finde, eleganter Ansatz, da schließlich mit Jahresabrechnung alles glattgezogen gezogen wird.

Manche Mieter sind erpicht darauf, Fehler zu finden, um die Abrechnungsbeträge kürzen oder zurückhalten zu können oder mal endlich einen Mieterverein einzuschalten. Man gönnt sich ja sonst nichts.

Ich werde wohl mal wieder ein paar offene Fragen mit einem Fachanwalt für Mietrecht klären müssen. Beim letzten (erfolgreichen) Termin meinte die RAin "also dann bis zum nächsten Fall" 😉 

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Aufgrund des noch immer sehr angespannten Wohnungsmarkts hätte ich angenommen, dass die Zahl der Mieter, die sich trauen, ihre Interessen aus dem Mietverhältnis wahrzunehmen, deutlich gesunken ist.   

Ich vermute, dass Sie als kampferprobter Verwalter mit dem Mieter-Informationsblatt und einer professionell erstellten HK-Abrechnung Auseinandersetzungen zur Dezemberhilfe mit einer gewissen Gelassenheit entgegensehen können. 😉

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Nachtrag:

ein konkreter aktueller Fall :

3 Wohneinheiten, Gas-Zentralheizung

Abrechnung des Gas-Versorgers für den Zeitraum 07.10.2022 bis 30.04.2023

Abrechnungszeitraum für die Betriebskosten : 01.07.2022 bis 30.06.2023

Auszug eines Mieters : 31.10.2022 

Leerstand dieser Wohnung wg. Renovierung/Sanierung : Nov 22 bis Jan 23

Der Teufel steckt im Detail

Der Gasversorger hat einfach den Dezemberabschlag von den Gas-Lieferkosten abgezogen

Die Mieter erhalten jetzt noch die Betriebskostenabrechnungen für 01.07.2022 bis 30.06.2023

... habe spaßeshalber mal kurz in mehrere Betriebskostenabrechnungen von Mandanten geschaut, die zum Teil von den Mandanten selbst erstellt wurden, z.T. aber auch von kleinen oder großen Hausverwaltungen. Da geht es auch drunter und drüber und mE ist Vieles falsch.

Bei einem Telefonat mit einem regionalen Gasversorger hat man dort eingestanden, dass man sich auch noch nicht so ganz klar ist, wie das Eine oder Andere zu behandeln ist.

In anderen Bereichen tröpfeln ja auch immer noch Korrekturrechnungen herein, wegen diverser Schnellschüsse des Gesetzgebers, z.B. wg. den Umsatzsteuersatzänderungen in 2020

... witzigerweise ist auch Haufe mit von der Partie, mit einer Nachberechnung von ca 1,50 € für ein Ende 2020 gekauftes Haufe-Produkt 😅

... mit folgender Begründung :

Nachberechnung Steuerdifferenz
In den zwischen dem 01.07.2020 und
31.12.2020 gestellten Rechnungen haben wir
gem. Tz 51, erster Abschnitt, des
BMF-Schreibens vom 30.06.2020 den
Umsatzsteuersatz von 5% bzw. 16%
angewendet. Maßgeblich für den Steuersatz bei
unseren Vorausrechnungen ist zunächst der
Zeitpunkt der Entgeltvereinnahmung. Ändert
sich dieser Steuersatz bei Leistungsende (Ablauf
des Leistungszeitraums), ist dann der für den
Zeitpunkt der Leistungsausführung geltende
Steuersatz anzuwenden.
Daher erhalten Sie hier eine Nachberechnung
über die Steuerdifferenz.
Die Nachberechnung bezieht sich auf die
Rechnung XXXXXXXXXX vom YY.11.2020, in der
auch das jeweilige Leistungsdatum aufgeführt
ist.

Nachtrag:

... oops, hatte nicht bemerkt, dass inzwischen noch ein Kommentar von Ihnen eingetroffen ist, @hapet 

Danke !

Der Link zu ISTA könnte die Lösung sein.

Dort habe ich jetzt erstmals exakt die Frage und die Antwort gesehen, um die es mir eigentlich geht

... manches Problem(chen) verhakt sich eben im Stammhirn wie Stacheldraht im Hosenbein 😅

Es stimmt, kein Mieter beschwert sich, wenn er mehr erhält als erwartet oder wenigstens das, was ihm zusteht

Ohne Mieterwechsel sehe ich eigentlich bei dieser Dezember22-Soforthilfe keine Probleme. Ob das Geld etwas früher oder etwas später eingeht, interessiert eigentlich niemanden.

Nachdem ich vor Jahren nachträglich einige Fehler in Betriebskostenabrechnungen großer Hausverwaltungen für Wohneinheiten im eigenen Besitz entdeckt habe, erstelle ich die Betriebskostenabrechnung für das eine oder andere Objekt lieber in Eigenregie

In einem anderen Fall, ebenfalls vor Jahren, bin ich bei einem Mandant bei den Abrechnungen eines Stromversorgers auf Abrechnungsfehler gestoßen, die sich im Lauf mehrerer Jahre auf ca 10.000 € aufsummiert hatten. Die zuständigen Angestellten des Mandanten hatten offenbar keine Lust oder keine Zeit oder jahrelang gerade keinen Taschenrechner zur Verfügung, um die Eingangsrechnungen des Stromversorgers zu prüfen.

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... nochmal kurz zum eigentlichen Thema:

der Hinweis von @hapet war hilfreich und habe ihn als Lösung markiert, aber trotzdem sind nicht alle Zweifel an dieser 'Lösung' beseitigt.

... warum ?

weil z.B. die Versorger unterschiedliche Abrechnungszeiträume haben (kalenderjährlich oder unterjährig und oft nicht für 1 Jahr, sondern für andere Zeiträume, in denen sich die Energiepreise stark ändern können bzw. auch getan haben.

Das Gesetz kann ja nicht je nach dem Abrechnungszeitraum des Energieversorgers unterschiedlich angewandt werden.

Zudem können die Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip, sondern müssen nach dem Entstehungsprinzip berechnet werden.

... aber egal ... es ist nur für einen recht kleinen Anteil der Mieter und Vermieter relevant

und mir ging es ursprünglich ja vor allem um die Frage, ob sich die Dezember-Soforthilfe nur auf den einen Monat Dezember bezieht oder anteilig auch auf andere Monate

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... im Einzelfall geht es nur um einen rel. kleinen Betrag, so um die 100€ +/- 20€ , also um nichts Existenzgefährdendes, aber es nervt kolossal, wenn man um 'Peanuts' und um die Auslegung von Gesetzen und Paragraphen streiten muss.

Der Ex-Cheffe der Deutschen Bank sprach damals wenigstens von Millionenbeträgen. Da hatte es sich schon gelohnt, sich um 'Peanuts' zu echauffieren.

In einem anderen, zähen Fall, habe ich eine Reduzierung des  Abrechnungsbetrags um 100 € angeboten, um das Thema endlich vom Tisch zu kriegen .... und der Mieter hat schnell zugegriffen ... und war plötzlich friedlich und zahlte anstandslos 😉

Es ist wie auf dem Basar. Jeder will anscheinend einen Rabatt herausschlagen.

[#15 · Accepted solution]

@vogtsburger 

Es freut mich, dass sich der Nebel etwas gelichtet hat. 

Nach § 5 Abs. 1 EWSG hat der Vermieter die Entlastung, die er für Dezember 2022 erhalten hat, nach HKVO oder nach vertraglicher Vereinbarung an den Mieter für die laufende (Ergänzung: den Dezember einschließende) Abrechnungsperiode weiterzugeben.

Da ich nicht so im Thema stehe wie Sie, kann ich nicht erkennen, inwiefern die Dezemberhilfe eine zusätzliche Frage zur HK-Verteilung nach dem Entstehungsprinzip aufwirft.

Wenn Sie bisher die zu verteilenden Gesamtkosten aus den Versorger-Rechnungen mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen ermitteln konnten, sollten der Reduzierungsbetrag für Dezember daran doch nichts ändern.

[#16]

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@hapet schrieb:
[...] 
PS: Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum ist schon übel.
[...]

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... quod erat expectandum  

.. bei einem Mietobjekt kommen diesmal so ziemlich alle 'Gemeinheiten' einer Betriebskostenabrechnung zusammen,

• abweichender Abrechnungszeitraum,
• 3 Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums,
• jeweils Wärmeenergiezähler pro Wohnung,
• keine separaten Wasserzähler pro Wohnung,
• 1 Gas-Zentralheizung,
• Preiserhöhungen innerhalb des Abrechnungszeitraums bei GrSt, Wasser, Abwasser, Versicherung, Strom, Gas,
• technische Probleme bei 1 Wärmezähler (zählte nicht trotz Verbrauch)
• technische Probleme bei 1 Heizkörper (ließ sich nicht komplett abstellen),
• schwierige Mieter in 'Lauerstellung'
• u.a.

Auf Nachfrage bei einem Abrechnungsprofi beträgt dessen Wartezeit ca 1/2 Jahr

... also eine anspruchsvolle Aufgabe für Excel

... das hatte bisher mehrere Jahre gut funktioniert, aber es war auch noch nie so 'verzwickt' wie dieses Mal

... eine Verwaltungssoftware müsste ja auch erst mit allen Daten 'gefüttert' werden und hätte vermutlich auch wieder ihre speziellen Haken und Ösen

bei diversen Abrechnungen, die von Mandantenseite in die Kanzlei flattern, sehe ich, dass dort auch viel getrickst und teilweise falsch gerechnet wird, in der Hoffnung, dass das niemand nachvollziehen will und nachvollziehen kann