Leibrente vorweggenommene Erbfolge

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Mein Mandant hat im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge ein Mietshaus vor mehreren Jahren geschenkt bekommen. Er zahlt im Gegenzug eine Leibrente an seine Mutter mit Wertsicherungsklausel. 

Es handelte sich um eine unentgeltliche Übertragung. Die Mutter hatte das Haus vorher schon über 10 Jahre.

Im Grundbuch wurde bei Übertragung die Reallast eingetragen.

Nun möchte er das Haus verkaufen und die Reallast auf ein anderes Grundstück übertragen.

Der Notar hat einen Vertrag vorbereitet und ich soll nun die steuerliche Seite beurteilen.

Der Verkauf des Grundstücks ist steuerfrei möglich. Aber die Mutter möchte für ihre Leibrente eine Absicherung.

Also hat der Notar einen Vertrag vorbereitet um diese Reallast auf ein anderes Grundstück zu übertagen, welches die Mutter dem Sohn auch schon unentgeltlich übertragen hat. Darauf gibt es schon einen Nießbrauch.

Der Sohn möchte nun wissen, ob er den Ertragsanteil der Leibrente bei dem anderen Grundstück auch als Werbungskosten bei V+V geltend machen kann. Da bin ich mir nun nicht sicher, welche steuerlichen Folgen dies alles auslöst. Wer hat hiermit Erfahrung?

Beitrag aus "Freie Themen" nach "Steuern und Expertisen" verschoben von @Ute_Höpfner 

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Dein Haus hast du damals von deiner Mutter geschenkt bekommen, dafür zahlst du ihr eine lebenslange Leibrente. Solange du das Haus vermietest, kannst du den Ertragsanteil dieser Rente als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abziehen – das passt steuerlich, weil die Zahlung unmittelbar mit den Mieteinnahmen aus diesem Haus zusammenhängt.

Wenn du das Haus jetzt verkaufst, fällt dieser direkte Zusammenhang weg. Die Reallast auf ein anderes Grundstück

zu übertragen, ändert daran steuerlich leider nichts.

Warum?
Weil dieses andere Grundstück damals ohne Rentenzusage von dir bekommen wurde. Die Leibrente ist also nicht die Gegenleistung für dieses Grundstück, sondern für das verkaufte Haus. Und wenn es zu dem ursprünglichen Objekt keine Einkünfte mehr gibt, sieht das Finanzamt die Rentenzahlung als privat veranlasst (quasi als Unterhalt) – und die ist steuerlich nicht abziehbar.

Nur wenn das neue Grundstück entgeltlich (also mit der Leibrente als Gegenleistung) übertragen worden wäre, könnte man den Abzug fortführen. Das ist hier aber nicht der Fall.

Unterm Strich:

• Bis zum Verkauf → Abzug möglich.

• Nach dem Verkauf → Abzug endet, auch wenn die Reallast auf ein anderes Grundstück übertragen wird.