ESt-Erklärung, USt-pflichtige Vermietung

[#1]

Hallo,
ich bearbeite momentan die Einkommensteuererklärung 2019 eines Mandanten mit USt-pflichtiger Vermietung. Die Kosten sind ja teilweise mit und teilweise ohne Vorsteuer. Teilweise sind die Kosten zu 100% abzugsfähig, z.T. nur anteilmäßig.
Jetzt zu meiner Frage: muss ich mir eine extra/individuelle Excel-Liste mit den Kosten anlegen, sozusagen außerhalb der Anlage V, da ja in einigen Kosten Vorsteuer enthalten ist, und ich die bei den einzelnen Posten nicht erfassen kann. Irgendwie muss ich ja auf die Summe der enthaltenen Vorsteuer kommen, die in Zeile 53 der Anlage V einzutragen ist. Vielen Dank im Voraus.

[#2]

Hallo.

Ich kann Ihnen nur sagen, wie wir das bei uns machen:

Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung machen wir eine offizielle Hausbuchhaltung. Alle Kostenkonten sind den Ausgabenpositionen der Anlage V nachempfunden.

Wenn eine Ausgabe nur anteilig absetzbar ist, teile ich den Betrag direkt beim Buchen auf.

Die Kostenpositionen in der Anlage V tragen wir immer netto ein (= der Betrag, den wir aus der Hausbuchhaltung entnehmen) und machen zusätzlich eine Zeile in der Zeile 51 unter "sonstiges" eine Position "abziehbare/gezahlte Vorsteuer" und tragen dort diese ein.

Diesen Betrag tragen wir dann zusätzlich auch in die von Ihnen erwähnte Zeile 53 ein.

Das wir alle Werbungskosten nur Netto eintragen hat auch den Hintergrund, weil das Finanzamt bei uns häufig die Umlageneinnahmen und -ausgaben gegenüberstellt und hier gerne Werbungskosten kürzen will, wenn die Kosten höher als die Einnahmen sind.

Weil bei den Einnahmen die Umlagen aber nur Netto in der Anlage V eingetragen werden und die erhaltene Umsatzsteuer in einer gesonderten Zeile gibt es hier ja generell (teilweise) erhebliche Unterschiede in den Einnahmen und Ausgaben. Das sparen wir uns damit, dass wir überall nur Nettobeträge eintragen.

Ich hoffe, dass Sie mit der Antwort etwas anfangen können und ich Ihre Frage nicht vollständig falsch verstanden habe.

Viele Grüße

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Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Es sind ein paar wirklich gute Ansätze darin enthalten. Allerdings weiß ich jetzt nicht, ab wann sich eine Haus-Buchhaltung überhaupt rentiert. Das ist wahrscheinlich schlecht zu sagen. Ich hab in diesem Fall ca. 30-40 Positionen und da überleg ich halt, ob das Buchen sinnvoll ist.

[#4 · Accepted solution]

Ja, das muss vermutlich jede(r) für sich selbst entscheiden, ab wann etwas sinnvoll ist.

Zwecks Zeitaufwand müsste man eventuell beides mal gemacht haben um es wirklich entscheiden zu können.

Viel Erfolg für Ihr weiteres Vorgehen.

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Hallo Hr.@m_brunzendorf,

genauso haben wir es auch bei uns gelöst. Einfach eine ganz normale FiBu u. JA und alle Probleme sind geklärt. Lediglich eine echte EÜR-Rechnung für V+V haben wir noch kanzleiweit eingerichtet. Diese richtet sich auch nach der Anlage V+V, sodass wir hier lediglich die Kontensalden einzutragen brauchen.

Zur VSt.:

Sie können jetzt auch mit aufzuteilendem VSt.-Buchungsschlüssel arbeiten und die nichtabzugsfähige Vorsteuer auf das Aufwandskonto umbuchen. Das klappte jetzt wirklich toll und man hat eine richtige Auswertung.

Damit ist jetzt das Konto nicht abzgsf. VSt. für die V+V obsolet.

Gruß Achilleus

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Hallo @Gelöschter Nutzer ,

vielen Dank für den Hinweis mit der aufzuteilenden Vorsteuer bzw. dem Buchungsschlüssel. Werde ich beim nächsten mal ausprobieren.

Viele Grüße

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Hallo Achilleus,

ein guter Hinweis mit der individuellen Vorlage. 
Ist immer ein Gefummel von 4/3 auf Anlage V zu übertragen. Zuviel Zusammenfassen ruft meist später die Kollegen vom FA auf den Plan, und dann fängt man wieder an.....

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Wir nehmen den SKR 97, der passt gut. 

[#9]

Guten Morgen,

danke für den skr 97 Tipp. So nah, und doch so fern 😉

Sieht auf jedenfall besser aus, als immer den skr03 o.ä. umzumuckeln.

Merci und frohes Schaffen

[#10]

Also ich finde den SKR 97 etwas oversized, da ich nun keine Privatbuchhaltung machen will. Aber das ist wohl Geschmackssache.

Ich habe mir einfach eine normale EÜR für SKR 03 geschnappt, diese als Kanzlei-Auswertung gespeichert und die Überschriften für V+V angepasst.

Dann haben wir uns auf Standardkonten geeinigt, die für die V+V relevant sind und als Excel-Importvorlage zentral abgelegt. Wird jetzt eine V+V Buchhaltung benötigt, braucht man diese nur importieren und schon hat man alle relevanten Konten.

Jedes Grundstück erhält eine eigene Mandantennummer, damit auch wirklich eine saubere Auswertung möglich ist, die wirklich gut aussieht. Für USt.-pflichtige Vermietung wird sogar mit Testat und Deckblatt (individuell) gedruckt. Im Abschluss erhält der Mandant eine Entwicklung des AV dazu.

Ich habe einmal ein Beispiel für unsere V+V-Auswertung beigefügt.

Wie gesagt, da mir das gesamte Spektrum des SKR 03 zur Verfügung steht, kann ich, wenn gewünscht, sehr differenziert buchen.

Gruß Achilleus

[#11]

Hallo Achilleus,

merci. Ich muss mich mal wieder etwas mehr mit individuellen Lösungen beschäftigen. wenn´s zu selten gemacht wird, vergisst man die Wege zum Ziel, bzw. tut sich arg schwer (Fire & Forgot ;-))

Aber eine Fibu je Objekt ist schon sinnvoll (Früher manuell mit Excel rumgemurkst). Mit dem elektr. Kontoauszügen + Lerndatei kann man da schon schnell arbeiten und hat ne saubere Auswertung. 

Gruß Alex

[#12]

Und wenn man nur ein Bankkonto für mehrere Grundstücke hat, dann werden alle Buchungen für die anderen Grundstücke bei uns auf das Kto. 1591 Aufteilung Grundstücke gebucht. In KOST1 kommt die abweichende MdNr. und KOST2 das Kostenkonto.

Anschließend wird das Konto 1591 einfach nach Excel exportiert und mit meinem Tool als DATEV-FiBu-Vorläufe für die anderen Mandanten bereitgestellt. Diese Vorläufe braucht man jetzt einfach nur zu importieren. Keine Abstimmungsdifferenz und keine doppelten Erfassungen.

Schnell, einfach und sauber.

Das Leben kann schon schön sein.

Gruß Achilleus

[#13]

Das mit dem Konto 1591 und dem Export/Import ist eine gute Idee.

Ich persönlich komme mit dem SKR 97 gut klar, für die Vermietung sind nur wenige Seiten des Kontenrahmen vorgesehen. Auswertungen kommen da auch ordentlich heraus. Das ist Geschmackssache, was besser ist.

Wir legen auch verstärkt je Vermietungsobjekt einen eigenen Mandanten an. Das ist besser als xls-Tabellen. Bei Rückfragen vom Finanzamt sende ich dann immer gleich das entsprechende Buchungskonto, da ist dann in der Regel Ruhe beim Finanzamt.

Außerdem schreiben wir unsere Rechnung dann auch gleich auf den Vermietungsmandanten und erfassen dort auch die LEA. Das ist für mich übersichtlicher.

Thomas Günther

[#14]

Hallo Leute,

da wir schon beim Thema sind, hier einmal das VBS-Tool, mit dem ein Konto einfach als DATEV-Vorlauf exportieren kann. Der Import erfolgt dann einfach als "ASCII-Daten importieren" -> "Buchungsstapel"

Option Explicit

On Error Resume Next

Set objExcel = GetObject(,"Excel.Application")

If err.number<>0  Then
	Err.Clear
	Set objExcel = CreateObject("Excel.Application")
End if

objExcel.Visible = True

Dim objFSO
Set objFSO = CreateObject("Scripting.FileSystemObject")

Dim objExcel
Dim shtSource
Dim shtTarget
Dim iRow, q, iCol
Dim sValue(114)			'lt. Feldbeschreibung Buchungsstapel
Dim sTemp

Dim cDatum
Dim cBelegfeld1
Dim cBelegfeld2
Dim cBuchungstext
Dim cUmsatzSoll
Dim cUmsatzHaben
Dim cKOST2
Dim sTmp
Dim GGKto

'Pfade bitte anpassen
Dim sTarget:	sTarget="C:\Users\ama\Documents\DATEV\DATEN\RWDAT\Export\Abschluss.csv"
If objFSO.FileExists(sTarget) then objfso.DeleteFile(sTarget)

Set shtSource = objExcel.ActiveSheet
sTmp = Split(shtSource.cells(1,1),"-")		'Auslesen des GGKto.
GGKto = Trim(sTmp(5))
Const xlCellTypeLastCell=11
Const xlCellTypeVisible=12

'Auslesen der Feldreihenfolge
For iCol=1 To shtSource.usedrange.specialcells(xlCellTypeLastCell).Column
	Select Case shtSource.cells(2,iCol).Text
		Case "Datum":						cDatum=iCol
		Case "Belegfeld1":					cBelegfeld1=iCol
		Case "Belegfeld2":					cBelegfeld2=iCol
		Case "Buchungstext":				cBuchungstext=iCol
		Case "Umsatz Soll":					cUmsatzSoll=iCol
		Case "Umsatz Haben":				cUmsatzHaben=iCol
		Case "KOST2"						cKOST2=iCol
	End Select
Next


Dim MyFile
Set MyFile = objFSO.OpenTextFile(sTarget, 2, True)

'Spaltenüberschriften
For iCol = 1 To 114
	sTemp = sTemp & "Spalte " & iCol & ";"
Next
	
	MyFile.Writeline sTemp


For iRow = 3 To shtSource.usedrange.specialcells(xlCellTypeLastCell).row

	If shtSource.Rows(iRow).RowHeight > 0 Then
		If shtSource.cells(iRow,cUmsatzSoll) <>"" Then
			sValue(1) = shtSource.cells(iRow,cUmsatzSoll)
			sValue(2)="H"
		Else
			sValue(1) = shtSource.cells(iRow,cUmsatzHaben)
			sValue(2)="S"
		End If		
		sValue(7) = GGKto
		sValue(8) = Trim(shtSource.cells(iRow,cKOST2))
		sValue(10) =  FormatExt(Day(shtSource.cells(iRow,cDatum)),2) & FormatExt(Month(shtSource.cells(iRow,cDatum)),2)
		sValue(11) = Trim(shtSource.cells(iRow,cBelegfeld1))
		sValue(12) = Trim(shtSource.cells(iRow,cBelegfeld2))
		sValue(14) = Trim(shtSource.cells(iRow,cBuchungstext))
		sValue(114) = 0
		
		sTemp=""
		
		For q = 1 To 114
			sTemp = sTemp & sValue(q) & ";"
		Next
		
		MyFile.Writeline sTemp
	End If
Next

MyFile.close

MsgBox "Fibu-Werte stehen zur Verfügung."

'Hilfsfunktion
Function FormatExt(Zahl,Anzahl)
	FormatExt= Right(String(Anzahl, "0") & zahl,Anzahl)
End Function

Den Code bitte kopieren und als Textdatei mit den Namen Konto2Fibu.vbs speichern.

Vorgehensweise:

Einfach das Transitkonto z. B. 1591 nach Excel exportieren. Im Feld KOST1 steht die Ziel-MdNr. und in KOST2 des Konto, wohin die Buchung soll.

In Excel jetzt einfach auf KOST1 filtern und das Tool Konto2Fibu.vbs per Doppelklick starten. Danach einfach beim Empfängermandanten importieren.

Für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung. Es werden keine Änderungen am System vorgenommen. Ich übernehme aber keine Haftung. Ich habe das Tool bei mir getestet und es hat funktioniert.

Gruß Achilleus