privates Veräußerungsgeschäft - steuerfrei

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Hallo Zusammen,

folgende Problematik:

- Grundstückgemeinschaft, Aufteilung 50% 50%, Immobilie 240 m² , geplante Vermietung 120 m²; komplette Sanierung und Vermietung kam nie zu Stande

- Eigennutzung von 2013 bis zur Veräußerung 2018

- Ansatz von Werbungskosten 2014-2016 verschwindend gering 500-2000 €

- Bescheid gesonderte und einheitliche Feststellung 2018 vom 23.11.2020 mit Schätzung des priv. Veräußerungsgewinns i.H.v. 155.677 € ( Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 (1) AO; Feststellungserklärung muss trotz Schätzung nachgereicht werden 

Mit Bescheid-Datum 24.06.2022 erhielten wir einen geänderten ESt-Bescheid 2018, in dem ein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften i.H.v. 77.838 € steuerpflichtig angesetzt wurde.

Meines Erachtens nach ist der Gewinn steuerfrei, da ausschließliche Eigennutzung.

Einspruch gg. den Est-Bescheid habe ich eingelegt, welcher abgelehnt wurde, da der ESt-Bescheid der Folgebescheid ist und nur der Grundlagenbescheid angefochten werden kann (gesonderte und einheitliche Feststellung 2018).

Außerdem hier der Hinweis "Der Einkommensteuerbescheid wird von Amts wegen nach § 175 AO geändert, sobald ein geänderte Mitteilung für o.g. Beteiligungseinkünfte vorliegt.".

Bedeutet also, ich muss die gesonderte und einheitliche Feststellung für 2018 neu abgeben? Aber dort werden nur steuerpflichtige private Veräußerungsgewinne angegeben. Der Gewinn ist aber steuerfrei, richtig?

Was muss ich jetzt tun?

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Verstehe den Sachverhalt nicht ganz. Wenn ab 2013 eine Eigenutzung bestand, warum gab es dann zwischen 2014-2016 Werbungskosten.

Was meinen Sie eigentlich mit Eigennutzung. Haben die Beteiligten das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt?

Gab es jemals eine Vermietung bzw Vermietungsabsicht ab Kauf?

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laut ihren Angaben muss die Feststellungserklärung sowieso noch abgegeben werden da nur ein Schätzbescheid vorliegt. Gegen diesen ist u.a. auch ein Einspruch zu stellen.

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Ja, es gab die Vermietungsabsicht. Die tatsächliche Vermietung ist aber nie zu Stande gekommen. Deswegen auch die komplette Eigennutzung. Also nur eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die StB-Kosten sind zum Beispiel angesetzt worden. Aufgrund der Vermietungsabsicht.

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Der Schätzbescheid ist von 2020. Ein Einspruch also nicht mehr möglich. 

Ich denke aber, durch den 164 (1) AO und die Formulierung im Schätzbescheid, dass die Feststellungserklärung noch nachgereicht werden muss, besteht die Möglichkeit, die Eigennutzung nachzuweisen. Das ist prinzipiell meine Frage. Ist das so? Und wenn ja, muss ich Zeile 33 der Anlag SO füllen, richtig?

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Solange der Bescheid noch unter Vorbehalt ist, ist ein Einspruch jederzeit möglich.

1. Wenn Sie Werbungskosten geltend gemacht haben, dann bestand zu dieser Zeit eine Vermietungsabsicht und Sie haben die Wohnung nicht zu privaten Wohnzwecken genutzt. 

2. Falls ich das richtig sehe hat das FA den Schätzbescheid auch schon geändert, da von den Ursprpnglichen 155.677 € nur noch 77.838 € angesetzt wurden. (Die hälfte) Vermutlich wohnten Sie in 120m2 und die weiteren 120m2 sollten vermietet werden.

Da Sie durch die Werbungskosten eine Vermietungsabsicht erklärten und somit die Wohnung nicht durchgängig zu Wohnzwecken genutzt haben, greift die 10 Jahresfrist und ist somit richtig vom FA ein Veräußerungsgewinn ermittelt worden da Anschaffung in 2013 (falls ich das richtig verstanden habe). Die 3 Jahre Frist greift auch nicht, da durch die Werbungskosten zumindest 2016 noch keine Eigennuzung zu Wohnzwecken vermuten lässt. 

Eventuell könnten Sie versuchen zu argumentieren das ein Teil von 2016 zu Wohnzwecken genutzt wurde, 2017 Komplett und 2018 bis zum Verkauf, sodass die Wohnung die letzten 3 Jahre zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Denke da müssten Sie schon gute Gründe aufweisen warum Sie die zweite Wohnung auch zu Wohnzwecken genutzt haben obwohl Sie daneben auch schon zu Wohnzwecken gewohnt haben.

Würde wohl erstmal mit dem FA telefonieren und denen den Sachverhalt schildern um zu schauen ob Sie überhaupt eine Chance für einen Einspruch haben.

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@klunk_w  schrieb:

Solange der Bescheid noch unter Vorbehalt ist, ist ein Einspruch jederzeit möglich.

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Nur mal ganz formal: Der Einspruch ist nicht möglich, aber ein Änderungsantrag nach § 164 AO...